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苏晶:开发商还在消化库存

http://www.jrj.com     2009年03月28日 07:05      每日经济新闻
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  苏晶:安邦集团研究总部分析师

  “房地产市场的成交量突然之间开始猛增,这显得很突兀。”安邦集团研究总部分析师苏晶对近期房产市场的“小阳春”现象表现出了担忧,因为“从各个因素中去寻找都看不出支撑成交量回升的力量”。

  房地产市场的这波 “小阳春”在苏晶看来是中期性正常调整中的一波小浪,很难做出是已经见底的判断。她认为房地产市场至少要在今年年底的时候才可能出现复苏的苗头,而真正转折性的拐点的到来恐怕要等到2010年。“未来房地产市场的成交量会逐步上升,但房价会逐步下调。”

  真实的成交量难以判断

  苏晶认为从综合因素分析,消费者的信心、宏观经济基本面以及土地市场情况,“都还在低迷的状态之中”,是政策利好启动了刚性的需求。

  现在的现状是,开发商对后市充满悲观的预期,他们没有兴趣继续拿地扩张;消费者依旧在等待观望,房产价格也仍然在下降通道中行走。此次成交量的回升,二手房市场刚性需求的释放所带来的成交量占据了大部分份额。“整个房地产市场还处于消化库存阶段,开发商能做的是减缓开发的力度”。数据显示,3月份已公布年报的40家房地产企业,存货量同比上升了38.58%。

  尽管当前不少的外资机构在大力地唱多中国的房地产市场,认为此次楼市的复苏并非是短期的回暖,而是实质性的需求启动。但苏晶通过日常的调研得出的结论是,房地产商都觉得市场的调整远远没有到位,自己要裹着被子过冬;大部分消费者,即使是有购房需求的消费者,真正动手买房的也比较少。“从年初到现在真实的成交量到底有多少,谁也不敢明确地做出判断。”

  苏晶表示,不排除一些不规范的开发商利用身边的亲戚朋友等关系,把成交量虚假提升上去,以此来忽悠消费者,“让消费者觉得现在房地产市场比较热闹。”

  苏晶对房地产后市的判断是,虽然成交量提升了,但是房价后续还是处于下降的通道中。“因为只有房价下降了才能释放更多的需求,换取更多的成交量。”除去价格的支撑外,房产成交量的回升也需要政策利好的支持。

  看好房地产市场大趋势

  苏晶认为,房地产市场在经济增长中占据着极为重要的位置,“只有房地产市场见底了,才能判断宏观经济是否见底。”

  房地产市场是整个宏观经济的领军性行业,“在未来的几年时间中,应该讲房地产市场大趋势还是被看好的。”目前的这波调整,放在长远来看属于正常的波动,“未来它带给宏观经济发展的压力会越来越小。”

  苏晶认为,在股市近期的这轮反弹中,房地产股当仁不让地充当领涨板块也是可以理解的。近期房地产板块走势强劲,源自于市场对未来前景看好的预期。但是,房地产市场的这波回暖能否成为趋势性好转的开始,还需要再观察一段时间。

  苏晶称,在今年下半年甚至年底的时候才能做出判断,2010年可能会出现明确的拐点。

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