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绑在房地产上的地方财政

http://www.jrj.com     2009年03月30日 15:34      《当代经理人》
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  这个与房地产商利益高度一致,并深深介入这个产业利益格局的同盟军,便是各地靠土地财政吃饭的地方政府

  文/夕曦

  诚信度排名倒数第一的中国房地产界是否存在暴利?答案是不言而喻的。但是房地产业内的人却不认为自己是暴利的得益者,海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官卢铿就说,“这个行业曾经有过暴利,而这个暴利的获得者并不是开发商。谁获得了暴利?就不用多说了。”

  房地产行业的暴利谁拿去了?难道不是开发商?多年来,这一直是个讳莫如深的话题。人们看到的是,十年来,在这个行业遭遇宏观调控或者步入发展低谷时,大多数开发商总会相当一致地咬牙死扛。与近年来的历次情形一样,他们知道一定会有一个强有力的最大同盟军出来拉自己一把——这个与房地产商利益高度一致,并深深介入这个产业利益格局的同盟军,便是各地靠土地财政吃饭的地方政府。现在,这个真相,在两会上终于被政协委员们大张旗鼓地“捅”了出来。

  在全国政协会上,全国工商联递交的名为《我国房价为何居高不下》的大会发言称,其去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中,三个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高,达64.5%;北京为48.28%;广州为46.94%。而作为开发商主力成员之一的全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印也谈到,我国各城市土地成本占房价的平均比已达30%左右。此外,房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项,税费成本加起来要占到房价的30%至40%。综合而论,在购房者承担的房价中,地方政府所抽走的总费用达到了60%以上。

  作为行业协会的全国工商联与作为开发商的恒大集团展示出的数据,所表达的意思高度一致:即土地和税费这些高昂的费用,成为了地方财政非常重要的一个来源,但同时也都要被房地产企业转嫁至房价,成为房价高速上涨的最大推手。

  至此,对于房价高高在上降不下来的最大原因,对于地方政府前赴后继的“救市”措施和规定,以及对于原任南京市江宁区房产局局长周久耕所谈到的无耻言论——对于开发商低于成本价销售楼盘,将和物价部门一起进行查处——终于有了完美的注脚(周久耕因涉嫌贪污和严重违纪被南京市纪委正式双开,并移送司法机关)。救市就是救地方财政,而维护现状是地产商和地方政府最大的利益所在!

  问题是,房地产行业现在已经被深深的透支了,高房价成了普通民众不可承受之重,过去的状态已经很难维持。连政协委员都坦言,“对于生活在北京、上海、杭州等地的大多数工薪阶层来说,以目前的价格,就算不吃不喝工作上几十年,也未必能买得起市区内的一套住房。”而以国际标准来衡量,目前,国际公认的较为合理的房价收入比在4到6倍之间,但是我国的房价收入比平均为15倍,个别大城市更高!指望房地产行业短期内复苏,显然是痴人说梦。更何况,老百姓还面临医疗、教育、养老的问题,哪一样都不是轻松的担子。统计部门的数据显示,2008年全国土地出让总收入与2007年相比减少了26%。考虑到房地产市场将长期低迷,这意味着土地财政将在相当长一段时间内不再具备可持续性。

  新形势下需要新思维,地方政府如果要解决自己的财政困境,只能重新开动脑筋。实在不行,就像企业一样进行裁员吧。而在这方面,国外的地方政府同行们已经做出了表率,美国加利福尼亚州于近日宣布将裁减两万名政府雇员,以节省开支。“没有预算,州长有责任以力所能及的任何方式替州政府省钱,”加州州长施瓦辛格的发言人说道。


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