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房地产行业或已度过最困难阶段

http://www.jrj.com     2009年03月30日 17:30      《数字商业时代》
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  张驰飞 华泰证券股份有限公司

  随着房价与房地产开发投资规模做出调整,市场将在2009年初到达调整底部,市场复苏的时间预计将出现在2009年下半年。从目前的数据来看,由于政府出手救市,市场的复苏时间有可能会早于预期。

  行业见底迹象初现

  国房景气指数连续14个月下滑,2月份仅为94.86,这是有统计数据披露以来的历史最低点。而各成分指数中,除资金来源指数较2008年12月份略有上升外,其余均继续下滑,其中房地产开发投资指数、房屋施工面积指数均创历史新低。

  商品房市场化程度较高,因此在供求失衡的情况下,开发商收缩战线,减少开工量是应对行业周期的一种正常经营行为。而开工规模的缩小一方面减轻了开发商的资金压力,另一方面也降低了未来的供给压力。

  与此同时,房价指数已逐步见底。尽管全国房价指数同比跌幅加大,但环比来看,跌幅已经减小。最新公布的数据显示,2月份的全国房价环比降幅为0.2%,与1月份持平,而北京、上海等主要城市房价环比降幅继续减小。而2月份新建商品房和二手房价格指数出现环比下降的城市数量分别为36个,较1月份的44和40进一步减少。

  有观点认为,房地产市场在周期调整中将会出现量价齐跌的局面,这个阶段结束后才有见底的可能。分析了新房价格指数环比数据和单月商品房销售面积数据后发现,其实这个量价齐跌的阶段已经出现过:除了3月份同比有所增长外,整个2008年商品房销售面积同比有所下降,而新房价格指数在2008年8月份之后也持续下滑。

  从目前的数据来看,量价齐跌的阶段已经结束,尽管新房价格仍在环比下降,但销售面积已经止跌:国家统计局数据显示,2009年前两个月商品住宅销售面积同比增长了1.1%;据住房与城乡建设部摸底调查,前两个月主要城市的销售同比上升了6%;我们所跟踪的主要城市的成交量也显示同比大幅增长。

  尽管市场很可能已在2009年初到达底部,但开发商生存困难、烂尾楼大增这样一些极端现象并未大量出现,这是由于政府干预市场、出手救市对市场周期调整产生了影响。为了扩大内需,促进经济增长,2008年底政府多次出台了有利于房地产的政策:央行自2008年9月16日起,连续5次下调贷款利率;贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。据测算,20年期的商业贷款,按等额本息法还款,在连续5次降息后,分别按降息前后的优惠利率下限计算,购房者每月的房贷还款支出下降幅度达到了18.6%,这相当于房价下降了18.6%。这一系列措施的结果是,在房价没有大幅下跌的情况下,居民购房承受能力已经有了明显改善。此外,放松银根、地方政府对开发商地价款支付期限的放宽大大缓解了开发商的资金压力。因此,房地产行业的这一轮周期调整与过去有很大不同,会在一个相对缓和的环境下完成。

  市场见底不等于回到牛市

  尽管房地产市场已经见底,但并不意味着又回到了2007年的地产牛市,转暖趋势的确立还需要成交量能在未来几个月里保持在较高水平。对未来成交量水平高低产生影响的有两个重要变数:面对楼市成交上升,政策面是否会有所转向,并且由于去年年底出台的救市政策多数只有1年有效期,因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性;面对市场行业开始转好,开发商是否会过度提价。目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施,甚至开始提价,但如果开发商普遍大幅提价,有可能会使有所好转的购房承受力下降,并挫伤购房者的积极性,这一杀鸡取卵的行为会大大延缓楼市的复苏。

  未来楼市的成交量有望保持在较高水平,但土地市场却依然很难走出低迷,关键是开发商的土地储备仍然很大,在政府未放开对闲置土地的从紧管理措施的情况下,开发商没有足够的资金实力、也没有必要继续大量囤地,因此,未来土地市场流拍、底价中标的现象仍会比较普遍,全国土地购置面积会继续保持在低位,地价也难以出现明显的上涨。

  尽管楼市成交量上升,但原有存货的消化仍需要一定时间,因此未来一段时间房地产市场的存货压力仍然较大。如北京由于成交量上升,2月份可售面积和消化期均有所下降,其中消化期由1月底的20.6个月下降为19个月,但高达1819万平方米的住宅期房和现房总可售面积对市场而言仍是一个巨大的供给压力。

  投资要点

  房地产行业可能已在年初见底,最困难的时期已经度过。开发商收缩战线、减少开工量是行业低谷的正常经营行为,而在政府出手救市的情况下,房价指数逐步见底,全国各地成交量环比、同比均出现上升,市场已经结束了量价齐跌的阶段。

  房地产市场见底并不等于回到牛市,转暖趋势的确立还需要成交量在未来几个月里保持在较高水平,这要看政策面是否会有转变,也要看开发商是否会因楼盘好卖而过度提价。


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