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房地产不改下行走势

http://www.jrj.com     2009年03月30日 17:33      《数字商业时代》
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  撰文/杜文

  面对房地产统计数据好于预期的形势,一些人开始乐观宣称,房地产业已经走过严冬,开始回暖,尤其是正在“熬冬”的开发商,正利用各种渠道极力宣扬该声调。

  住房和城乡建设部最新数据表明,2009年1~2月,全国住房成交量同比增长6.1%。而北京房地产交易管理网统计数据则显示,2月份北京新房网上签约8282套,日均签约数达到了296套,相比去年同期上涨2倍多。与此同时,广州、天津、上海等城市楼市成交量亦大幅上升。

  随着成交量的提升,有消息传出一些城市房价开始悄悄提升。房地产市场回暖的观点一时在小范围开发商群体中流行起来,并通过舆论引导买房者“该出手时就出手”。

  那么,房地产真的是春回大地了?笔者并不这么认为。

  首先,房地产的春天是否到来,不可能脱离中国及全球经济基本面。近年来促使房价飙升的因素已经发生变化,这些变化并不支持房价继续上涨。

  一般认为,房价飙升的主要因素在于流动性过剩,大规模资金寻找出路。从更广阔的视野来看,2005年房价飙升是全球经济泡沫蔓延的一个组成部分。2005年以来,铁矿石、石油、粮食等大宗商品和股票的价格都在快速上涨,在这种情况下,房地产价格没有理由上涨。

  金融危机爆发后,大宗商品价格开始滑落,石油价格从最高每桶140多美元跌到30多美元。当泡沫破裂后,在大宗商品价格全面下跌的情况下,房地产价格没有理由一枝独秀。在经济全球化的今天,如果国际大宗商品价格不涨,中国房地产价格也没有理由上涨。目前,仍看不到金融危机消退的迹象。

  因此,国际和国内宏观经济是不支持房价上涨,短期内房地产仍会在低谷徘徊。

  其次,如果说房地产近期成交量上升、一些地区房价反弹的数据是真实的,那也只是在下行区间的一个逆势波动。当这波反弹过后,面临的是更严峻的形势。

  当前北京、上海、深圳等城市一些楼盘价格开始略微提价,成交量也有上涨。但这并不能成为房地产市场回暖的依据。

  笔者分析,当前成交量上升主要原因有两个:一是随着国家在房地产上的税费大幅降低;二是此前开发商面对低迷的市场开始降价。在这双重刺激下,压抑的刚性需求得到部分释放。

  当这部分刚性需求释放以后,房地产面临的形势会更加严峻,成交量会进一步萎缩,房价急剧下调的可能性进一步加大。至于一些楼盘逆势提价,是和楼盘的特殊性存在关系,仅仅是一种特例,并不能标志行业的回暖。

  第三,如果从消费者消费意愿和房屋空置率上看,房地产未来形势将会更加严峻。

  戴德梁行最新报告显示,上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了商品住宅约3800万平方米,消化这些库存平均需要9个月时间。随着商品房竣工面积的增加和销售量的萎缩,商品房空置的数量仍会攀升。根据现有数字统计,预计2009年商品房空置面积可能达到3~4亿平方米,将是往年空置面积总量的2~3倍。

  房地产空置率不断上升,而在市场的另一端,消费者购房意愿却在下降。

  从中国指数研究院数据信息中心对全国30个重点城市的住宅市场监测报告上可以看出,购房者市场预期仍然在向下,有超过70%的北京消费者认为未来房价将继续下降,购房者亦同时推迟自己的购房计划,半年内有意愿购房的比例从1月份的35.8%,下降到2月份的13.1%。

  一方面是庞大的空置房,另一方面是下降的消费意愿。随着时间的推移,房地产市场供大于求的状况会更加严峻。

  因此,在宏观经济形势仍未明朗的情况下,房地产成交量和价格略有回升只是一种刚性需求释放的反弹。如果房价没有回归到理性,短期内房地产的严峻形势不会改变。


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