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开发商试探性涨价底气何在

http://www.jrj.com     2009年04月03日 09:55      京华时报
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  楼市逢春,成交量的放大显而易见,很多楼盘的销量甚至超过前几年牛市的同期水平,这是真的。这样的真实让各房地产老总和销售人员长舒一口气,欣喜之余,很多开发商又开始重新盘算起涨价了,依据是市场规律中的随行就市:既然我家的楼盘前还是挤满了形形色色的购房人,经常是几千人求购几百套房子,说明需求还是很旺盛的,而供给有限使得价格走高变得十分自然。据说这也是为了已购房者的保值增值。

  北京社科院刚刚发布的一份《社会发展报告》指出,北京的房价仍在逆势而上,房屋均价每平方米12300多元,远高于上海、广州、天津,仅低于深圳的每平方米13200元。当然,目前这样的逆势涨价大多是试探性的,幅度有限,毕竟经历2008年惨淡成交的开发商还没有乐观到认为市场已经彻底摆脱底部困扰的阶段。但是这种趋势却让人暗自担心开发商对整个经济形势和当前房地产市场根本问题是不是有清醒的认识。诚然,每个开发商的实力、特点、现状、策略都是不同的,面临的问题也有大有小,但是涨价从逻辑上来说是站不住脚的,也很难让人相信开发商已经有足够的实力去支撑一个让社会敏感猜忌的虚高价格。

  相对被妖魔化很多年的开发商今年被逼着也说出了房价太高的部分事实,他们一方面承认过去一段时间存在暴利,一方面也认为政府的地价太高催高了房价。可是,既然说政府的土地招拍挂制度造成地价过高是不合理的,那么开发商以购房人太多提高房价的逻辑力量又在什么地方?两者不都是以需求为理由,玩一种信心和心理层面的游戏,让出价高者先得吗?诚然,出不起目前房价的人太多,但能出得起的人也不少,于是,房价就因为一部分先富起来的人的力量得到支撑,但它还是没有解决买不起房子的人的购房问题。这还没考虑那些因为乌泱乌泱的求购场面,被压迫着、诱惑着,不顾自身收入水平,倾父母一生的积蓄,把自己未来收入也抵押给银行的购房人群。社科院报告认为,目前房地产市场低迷的原因之一,就是价格背离了一般居民的购买能力。专家们算了一笔账:按照一套70平方米的住房价格为91万元计算,银行按揭首付27万后,20年内分期还款,每月需付约4000元。北京三口之家平均月收入是5670多元,扣除4000元房贷月供,只剩下1700元,又怎能供得起三口之家的吃、穿、行、用?在这样的现实面前,涨价,仅凭一个水涨船高的理由,说得过去吗?

  走价还是走量?其实很简单。走价就是要摆出一副我的品质不容降价的贵族样子,但前提是你有没有实力去硬撑。走量则意味着承认目前房价和老百姓收入脱节的现实,愿意做出真实的让利,促进更多的有效需求回到市场,迅速实现资金回笼。然后该喘气喘气,该拿地拿地,一切重新开始。就像万科总裁郁亮承认的:“我们在2007年市场比较热的时候拿了很多的高价地,这也不可避免成为了发展的包袱,我们还要想方设法去掉包袱”,所以,“要跑赢大势,要跑得更快”,很显然,跑得更快不是靠涨价来实现的。

  一方面是部分迫不得已的需求因为开发商去年的降价回到市场,一方面是回暖后马上涨价又抑制了更多的购房需求。这就是开发商目前正在做的事情,拥有短暂的春天,却抛弃明媚的未来。底气不足,眼光又何在呢?(陈联科)

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