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压抑的刚性需求造成了楼市的“小阳春”

http://www.jrj.com     2009年04月15日 00:26      红网
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  最近长沙和全国各地的房地产市场一样,都出现了媒体称为“小阳春”热销现象。如果单纯从数据来说,在三月里长沙商品期房出售总面积也达到161万平方米,比房地产最火爆的2007年的月均数据还要高,更远超2008年全年商品房累计销售680万㎡多万平方米的月均数据,几乎可以称为“大阳春”。

  对这种现象的出现,学者们众说纷纭,其中假按揭、短期性的唱空成为一种主流观点。目前学者对待中国房地产的思考有个奇怪的现象,那就是很少有人愿意去唱多。一方面,绝大多数民众是痛恨高房价,如果一个学者一味唱多,就将承担千夫所指的局面,在网络民意强盛的今天,学者们自然会有所顾忌。而能够顺从民意,唱空房地产自然有着众多的支持,让自己在道德上面取得高地。还有一方面,确实有些开发商赚了钱了,表现出来的暴发户般只知道满足自己欲望的社会形象,再加上房地产业中部分权利寻租现象,也让民众对房地产业好感不多。所以面对“小阳春”现象,舆论自然会保持一种质疑声音。对此,我们需要一种理性看待房地产的思维,不片面唱多也不宜片面唱空,而需要客观来看待房地产业。要明白房地产业是真正的国家支柱行业,这个行业如果垮掉,受损失的可不是只有开发商那么简单。

  抱着这种思维,我们可以来全面看待目前房地产业的“小阳春”现象。全国包括长沙出现的“小阳春”现象,肯定有假按揭、有统计口径、有没有包括退房数据等等问题。但出现这种“小阳春”爆发的核心原因,还是压制了大半年的刚性购房需求出现了释放。去年四季度以来,国家和地方政府出台了减免税费、降低利率以及宽松的货币政策等一系列刺激楼市的政策,在长沙就推出了8万元的经济适用房补贴政策以及拆迁棚改政策的实施,对于市场刚性需求的释放起到了直接刺激作用。星沙和开福区房地产最近成交量短期猛增,就是这些地方政府又加码刺激政策的直接效果。而开发商开展各种各样的促销活动又添了把火,使得部分消费者的刚性需求在憋了大半年后得以释放,使得商品房成交量上升。在城市化的继续推进中再加上两型社会的建设,长沙这座城市的新增人口越来越多,住房的刚性需求是客观存在的。

  楼市“小阳春”现象,是昙花一现还是楼市回暖的开端?目前还有待观察。这次长沙和全国的“小阳春”更多应是短暂成交量的回暖,并非整体市场的全面回暖。由于长沙供应量的集中放量还未到来,在一季度供应萎缩的现实中,需求量的爆炸性释放带来的是短期市场成交量的快速膨胀。长沙目前的房地产销售的热点更多集中在三种类型的房源上,一是地段价值稀缺的性价比楼盘,二是品质感非常强的现房楼盘,三是性价比很高的楼盘(实际上就是价格比较到位)。市场的全面回暖,需要高端市场的同步进行,目前成交量的回暖以中小户型楼盘为主,大户型的销售还处于低位。只有高端群体逐步释放需求,才能视为房地产市场回暖的深入。

  这种现象真能持久深入的话,那就意味着房地产正式复苏,但目前看来,这种乐观的现象出现估计会比较难。从宏观经济来看,国际金融危机对我国经济特别是实体经济的影响还没见底,未来经济形势还不明朗,在这2-3年的经济周期调整中,房地产业不可能做到独善其身,这势必会影响人们的购房消费心理和消费行为。目前市场持币观望情绪还没完全消除,虽然开发商采取了降价促销措施,但与购房者的消费底线还有一定差距。同时,政府建设大量廉租房对现在的市场肯定有一定程度上的冲突。所以对房地产的将来,可采取谨慎乐观的态度来看待。

  如何能够让房地产更快的真正复苏,在帮助中国经济走出金融危机中体现出这个行业的真正价值,需要各种力量的共同参与。不管如何,房地产业目前的价格是关键,只有合理的价格,加上理性的需求才是房地产持久发展的根本。回避这个基本原则的所有投机和炒作行为,最终对房地产的健康发展不利。从当前形势看,地方政府和开发商要能够拿出更多的利益出来让利于消费者,生产出高性价比的产品,才是房地产长久复苏的关键,否则这种短暂的美丽的“小阳春”现象难以持久。

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刚性需求 楼市 

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