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陈序:房价止跌还是跌停

http://www.jrj.com     2009年04月15日 06:52      东方早报
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  陈序

  我有时做噩梦,噩梦的主要内容是从高处下坠,从飞机上,从山上,从金茂上(对环球金融中心还不熟)……下落不完全是自由落体的加速度,有时会突然变慢,甚至停下。这是整个梦中最恐怖的时刻,永远猜不到下落到此为止还是仅仅有人按了暂停键。中国内地的房地产市场就在这样的梦中。

  国家统计局公布,3月份全国70个大中城市房屋销售价格较上年同期下降1.3%,2月份为下降1.2%;但3月份全国70个大中城市房屋销售价格较2月份上升0.2%,扭转了之前连续七个月环比价格下降的势头。

  止跌了?交易规模确在扩大。据统计局公布,中国第一季度商品房销售额较上年同期增长23.1%,至人民币5059亿元;其中商品住宅销售额较上年同期增长24.7%。这是不是意味着价格已经回落到令需求基本满意的水平?

  统计局数据显示,3月份新建住宅销售价格较上年同期下降1.9%,降幅较2月份的1.8%有所扩大。3月份二手住宅销售价格较上年同期下降仅0.4%,2月份为下降0.7%。其中,3月份高档住宅销售价格较上年同期下降3.7%,2月份为下降2.8%。3月份普通住宅销售价格下降1.8%。显然,开发商继续其降价策略,而在经历了六个月量价齐跌之后,被压抑的需求有开始释放的迹象。

  或是政府的激励措施见效了?自去年年末起,中国政府推出了支持房地产市场的措施,其中包括税项减免以及按揭首付比例从30%降低至20%等。利率下调、房屋交易成本下降,购买力相对加强,扩大了对住房的有效需求。

  乐观者认为,当前的反弹可持续一两个月以上乃至更久。悲观者也有证据,作为政府智库的成员,中国社会科学院一教授公开预测,中国房地产价格可能在今后两年下跌一半。他认为,就中期而言,房地产市场明显的反弹是不可持续的。因为,这种反弹不是真实需求,而是由流动性和欺诈活动推动的。他声称,政府已经调查发现,房地产开发商正利用假按揭,把烫手的房产甩给银行。而商业银行正执行着快速增加放贷推动经济增长的行政指令。

  我以为,现在要下结论止跌,证据不足。经济基本面还疲软着,缺少私人投资的推动,4万亿人民币的刺激案能不能使经济恢复增长还是一个谜。另外,市场中的真实需求无疑存在,但繁荣时期兴建的大量空置房供给也同样真实。仅就供求关系判断,也没见分晓。

  房地产开发商可能同意我的看法。数据显示,今年1-3月份全国完成房地产开发投资人民币4880亿元,较上年同期增长4.1%,但远低于2008年第一季度32.3%的增幅。 今年第一季度房屋新开工面积较上年同期下降16.2%,至2.01亿平方米。全国房地产开发企业完成土地购置面积较上年同期下降40.1%,至4740万平方米,而上年同期则是增长29.7%。显然,开发商对新投资很谨慎,他们不想在经济反弹势头明显之前冒险出风头。

  所以,中国内地城市的房价在未来数月中依然面临下行压力。下行空间有多大,各地情况不同,起决定性作用的还是需求。购房需求能不能真正启动?受其鼓舞,开发商能不能下决心追加新的投资从而带动其他需求?再等等看。


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