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别把住房欲望等同于刚性需求

http://www.jrj.com     2009年04月15日 10:54      东方早报
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  任寿根

  国家发改委公布的最新数据显示,全国房价下跌势头已经踩住刹车,3月房价相比上个月出现0.2%的回升,这是全国房价继去年8月开始出现实质性下跌之后首次止跌回升。这似乎印证了新华社4月11日的报道:国务院发展研究中心发布的调查报告显示,对二季度房地产行业经营状况持乐观态度的企业经营者明显增加,92.9%的企业经营者认为该行业经营状况“好转”或“不变”。近半数的企业经营者认为2009年房价降幅将在10%以内。不过调查还显示,企业经营者认为目前房价仍处在相对较高的价位。

  从这个调查结果可以看出,目前多数企业经营者还是比较理性的。可是,国内一些研究者或房地产企业常常混淆经济学中的一对基本概念,错误理解住房需求刚性,得出不尽客观的结论。这两个概念就是“欲望”与“需求”,它们的内在涵义是不同的。经济学认为,欲望是无穷的,它是一种愿望,一种需要,可以脱离个人实际收入状况而存在,而需求是有限的,它是指个人有能力购买并愿意购买商品的愿望。近几年来,有人经常以中国工业化、城市化远未结束为依据,以住房刚性需求为由,认为目前中国房价不高或还会走高。本文不想介入未来中国房价是涨还是跌的争论,但有必要澄清一个事实,住房“欲望”刚性与住房“需求”刚性是不同的。

  住房具有消费品和投资品的双重性质,由此可以把住房需求划分为消费需求和投资需求,但投资需求最终要受到消费需求的制约,也就是说,投资需求可以在非理性力的驱动下,一时“逞能”,使房价高得“离谱”,但不管住房在投资者手中“转几手”,最终还是要拿来住的。而住房的消费需求是由居民的支付能力及住房的效用决定的。由于住房是人们生活中的必需品,从这点看,居民的住房“欲望”是刚性的,但如果人们对处于一定价位的住房无支付能力,购房欲望就无法转化为真实的住房有效需求。日本就曾有这方面的经验教训,把住房“欲望”刚性当成住房“需求”刚性,导致20世纪80年代房价高得“离谱”,这种非有效需求助推的高房价最终酿成了其自20世纪90年代以来房市长久的萧条。美国爆发的“次贷危机”同样如此。自去年年底以来,房价暴涨数年的俄罗斯也出现了房价大跌的情况。

  在这次国际金融危机中,中国的房地产市场总体上没有给中国经济“添乱”,在世界经济有望触底反弹的时候,我们期待,中国房地产市场中的供给者、消费者、投资者都多一份理性,尽量作出正确的、合理的选择,促进中国房地产市场的持续稳定健康发展。因为,中国房地产市场能否稳定发展是决定中国经济能否尽快复苏的重要力量之一。 (作者系经济学教授)


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