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楼盘降价就好卖?

http://www.jrj.com     2009年04月16日 08:07      北京晨报
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  有的开盘一天就售罄,有的一个月卖不出一套房,如今市场——

  “热卖”、“零销售”、“房托”、“降价”……看似矛盾的现象呈现,市场是否如人所说进入到“低价房买不到,高价房卖不出去”的冰火两重天时代?《北京晨报·房产周刊》进行了深度调查试解迷局。

  存量面积大幅消化

  低价房好卖?

  综合北京房地产交易网、亚豪机构的监测数据发现,一季度期房商品住房成交面积233万平方米,而供应面积仅为121.5万平方米,供需缺口达到了111.5万平方米,促使存量商品住宅库存压力大大减轻。统计显示,一季度包括政策房的存量期房商品住宅面积减少了160.8万平方米,截至2009年3月31日,存量期房商品住宅总面积1195.4万平方米,与2007年同期的存量面积已基本持平。

  同期,北京房地产交易管理网发布一季度商品住宅成交均价排名,其中七星摩根广场以92027元/平方米的成交均价列排行榜之首;招商上苑以23050元/平方米的成交均价列排行榜前三十名之尾。在这一价格排行榜中,如北京财富中心、东风乡绿隔地区第三宗地J-5地块在一季度仅销售了1套房,成交面积分别为375平方米、250平方米;排名前三甲的住宅销售套数一共12套,销售套数最多的熙典华庭也不过是194套。

  事实上,给楼市带来暖春的销售项目均价都在12000元/平方米上下浮动,如美利山、首城国际中心、远洋·沁山水、万年花城、悦溪公寓、首开·常青藤、万科中粮假日风景、星河城等项目都成为“热销”代表,成交均价最高也未超过15000元/平方米。亚豪机构副总经理高姗分析认为,以中小户型为主、单套总价在120万元以内的品牌地产集团开发的低价产品,加之周边的交通条件相对成熟,是一季度最好销售的项目。

  80个楼盘零销售

  “降价”不全管用?

  抛开楼市“小阳春”反观市场,有媒体曝出“京城3月份有80个楼盘零销售”。在列出的名单中,多数为高档楼盘及部分性价比低的中档楼盘,其中包括锦上国际公寓、中广·宜景湾、荣尊堡、天安国汇、龙德·紫金等项目。据调查,部分出现零成交楼盘也有一些老项目的尾盘,且多数楼盘仍以清理前一期开盘的尾盘为主;而为了避免出现滞销局面,这些楼盘均推迟了新开盘的计划。

  从去年年底开始,曾经在管庄一项目登记过的李女士就常常接到该项目销售的来电,声称该项目大幅度降价,从14000元/平方米降到11800元/平方米,且由毛坯卖成了精装修。“从去年一直打到春节后,这个销售人员一直打电话说他们的这个活动。这么长时间都没卖完房子,让我更失去了再去项目看看的兴趣。”无独有偶,记者的朋友刘先生也常常收到位于西三环一项目的促销信息,指出只有一套房源特价销售,想买就要在第二天一早去交钱。不想该项目的这一信息每过两周都能收到一条,“不知道是那套特价房一直没卖不出去,还是要靠降价才能一套套卖出。”刘先生质疑。亚豪机构统计数据显示,一季度住宅总体开盘均价为11961元/平方米,比2008年四季度的开盘均价下降了14.1%,每平方米下降了近2000元。

  别墅价格坚挺

  产品过剩分类型?

  北京房地产交易管理网的一季度商品住宅成交均价排行榜备注:“除楼栋地上总层数在3层以下房屋和别墅不计算在内”。那么别墅市场近况如何?近日在格拉斯小镇举办中国别墅价值高端论坛上,多家别墅项目负责人、代理机构和业内专家共同探讨“中国别墅如何突围楼市”,基于整体市场环境,开发商认为不讲品质单纯说价格并不可取,多数开发商认为维持前期别墅价格而提升品质的销售方式,不能轻言降价。国家严格限制别墅用地后,开发商都不着急快速开发别墅,而是力求把产品做出风格,最为迫切是如何培养中国人住别墅的理念,让消费者认识到别墅的艺术价值。论坛上,北京大学房地产研究所所长陈国强认为,从经济环境来看,无论是国际的,外部经济环境的变化,还是国内保八的目标是否可以实现,都会关系到别墅的潜在客户,“基于前期的别墅销售情况看来,这个市场的消费者不缺钱,而是缺少消费信心。”

  不是所有产品都能像别墅这么有底气。SOHO中国董事长潘石屹近日撰文表示目前结构性过剩在中国房地产的情况十分严重。他写道:“一头是为国际资本服务,为世界500强服务,为国际金融行业服务的房地产业,将面临着更严重的过剩,如北京、上海的五星级饭店;另一头则是接近政府保障性住房的或与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子将受到政府保障性住房的挤压,出现这部分商品房的过剩。虽然银行从去年年底开始发放了大量贷款,但这对房地产企业来说,只是救急不救穷,治标不治本,是注血而不是自己造血,房地产企业要改变现状,最重要的是要有销售收入,贷款只能延缓资金链条断裂的时间,并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。”

  晨报记者 王丽娅


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