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财政状况决定房价走势

http://www.jrj.com     2009年04月22日 00:52      21世纪经济报道
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  特约评论员 尹中立

  今年第一季度的中国房地产市场的确令人困惑,在全球主要经济体的房地产市场普遍低迷的背景下,而中国的房地产却迎来了“小阳春”。打破了市场对房地产市场急剧调整的预期,这一反常现象耐人寻味。

  笔者认为,当前我国房地产市场之所以没有遭受到金融危机的重大冲击,缘于我国社会结构与西方国家的差异。中国的大多数城市不是纯粹的商业社会,有庞大“财政人口”,这包括公务员、事业单位职工及垄断企业员工。以北京为例,截至2007年底,全市有城镇职工745万人,其中在国有经济部门工作的人数有189万,在股份制企业工作的有218万,在私营及个体工作的人数是200万。其中的股份制经济中有很多是国家控制的。国有经济部门及股份制企业与国家财政直接相关的,或者说,这些职工的收入不仅仅取决于经济效益,更取决于财政状况。北京市的在职人员中与财政直接相关或间接相关的就业人数比例应该在50%以上。

  不同的社会结构与经济结构,在金融危机的影响下会出现不同的反应。以商业为主的社会结构对经济危机的快速反应就是大量的裁员与节省开支,使社会总需求迅速减少、失业率迅速增加,结果一定是GDP的迅速下滑。中国首先失业的是农民工,而财政人口不会因为经济危机而失去工作,这些人的收入也不会因为经济危机而减少,社会消费总需求不会立即出现下降。因此,我们看到在金融危机背景下我国的工业增加值出现了快速下跌,而居民消费没有出现大幅度的萎缩。

  如果说美国经济高度依赖金融的话,那么我国经济高度依赖财政。财政状况才是影响中国消费需求的主导力量,只有当经济危机转变成财政压力时,才会对中国的总需求产生重大影响。当前的税收已经出现减收,但由于2008年之前的2万多亿的财政积累(表现为财政在中央银行的存款)及国债余额占GDP的比例不高,在短期内财政运行没有太大的问题。

  由于我国经济结构的这些特点及银行家对国家财政的高度信任,商业银行义无反顾地给国有企业及政府工程项目提供巨额贷款,这是中国银行业在全球金融危机背景下独特的表现。2009年前三个月,我国银行贷款分别增长1.62万亿元、1.07万亿元、1.89万亿元,合计为4.58万亿元,与2008年全年基本相等。银行信贷的大幅度增长对缓和危机的冲击十分有帮助,这是市场预言的大型房地产开发商倒闭潮一直未能实现的重要原因。反观西方国家的银行,当危机一旦来临,信贷基本上处在冻结状态。

  同样,由于社会结构的不同,金融危机对我国房地产的传导及影响与西方国家的房地产市场也出现了明显的差异。在经济危机的背景下,以商业社会为主的西方国家由于老百姓收入减少、失业增加,住宅及写字楼的需求会同时出现减少,住宅及写字楼市场会迅速出现萧条。但中国的房地产市场则有很大差异,由于政府部门及国有企业不会因为金融危机而出现大量裁员,人们的收入不会因为金融危机而出现明显减少,对普通住宅(尤其是类似北京的消费型城市的普通住宅)的需求影响较小。因此,在市场价格下跌到一定幅度后,交易量会出现明显反弹就在情理之中了。

  但如果说全球金融危机对我国房地产市场没有什么影响也是不符合事实的。2008年金融危机恶化之后,欧美国家的金融机构纷纷将全球市场的资本回流到本国。从我国的外汇储备的增速放缓的事实中可以清楚地看出国际资本流行的变化。外资投资的物业一般是高端公寓、别墅及写字楼,因此,金融危机直接影响到我国这些高端房地产市场。另外,受金融危机影响,很多跨国公司收缩战线,将其在中国的机构撤销,这是北京、上海等中心城市写字楼空置率攀升的主要原因。还有,大宗商品(石油、煤炭、有色、钢铁)价格的迅速下跌使一批暴富阶层的收入受到严重影响,从而影响到高端房地产市场的需求。自2005年以后,石油、煤炭、有色、钢铁等大宗商品价格一路上涨,与这些行业有关的私营企业主成为暴富群体,这些人的行为对北京、上海的房价影响显著。

  我们可以得到几个简单的结论:第一在短期内,我国健康的财政状况可以在相当的程度上化解全球金融危机对房地产市场普通住宅的影响;第二,高端住宅会和写字楼受全球金融危机的冲击会大于普通住宅;第三,商业化程度高的城市房地产遭到全球金融危机的冲击会大于商业化程度低的城市,沿海城市遭到的冲击会大于内陆城市。

  但是,如果我国出口在较长的时间里不能恢复,我国的财政压力比较紧张,与财政直接相关的企业及个人的收入预期将受到冲击,全球金融危机对我国的影响将逐步深化,届时房地产市场将真正显露出市场的压力。

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