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凌克:楼市小阳春是真正的回暖

http://www.jrj.com     2009年04月22日 09:42      中国证券报
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    目前的小阳春是真正的回暖。因为可以看到,现在的市场刚性需求旺盛,改善性需求逐步释放,投资客开始出现。

  □本报记者 万晶

  弱市中实现销售金额114亿元,同比增长17%,金地集团(600383)在房地产市场调整最惨烈的2008年依然跑赢大市。面对未来的发展,金地集团董事长凌克日前在接受中国证券报记者专访时表示,看好行业中长期走势,今后公司将更加强调对投资时点的控制、对战略管理的强化,确保公司实现稳健、理性、长远的发展。

  全国性反转显现

  中国证券报:我们注意到,经过这一轮房地产市场的大调整,金地集团在年报中对过去两年的发展策略提出了一些思考。您认为这种思考可以为金地未来发展带来什么?

  凌克:2008年房地产市场的调整,让我们认识到任何市场都有其客观规律,必须尊重客观规律。行业曾经的高速发展,一度让金地认为企业可以连续多年实现每年50%-60%的增长。但从现实情况看,对于房地产这样一个受宏观经济环境影响较大、本身又有着很强周期性的行业来说,长期高速发展并不现实,不符合事物发展的规律,同时也不利于企业的长远发展。

  好在我们较早认识到这一问题,从2007年9月开始,及时对企业发展策略进行了调整,停止购地(除了西安南湖曲江池项目),加大推盘力度,压低存货规模,通过多种措施优先保证销售回款。

  我们今年还新成立了审计法务和战略管理两个部门:战略管理部负责对宏观经济发展、地产行业走势进行分析,增强公司决策的准确性;审计法务部主要负责内部审计,增强决策的安全性。这两个部门的设立将为金地的各项决策设立风险对冲机制。

  中国证券报:今年一季度房地产市场出现小阳春景象,金地集团一季度也累积销售面积36.09万平方米,同比增加51.6%,销售金额达到33.65亿元,同比增加34.1%。您觉得这种回暖是短期的反弹,还是反转的开始?您对今年房地产市场整体如何研判?

  凌克:我认为目前的小阳春是真正的回暖。因为可以看到,现在的市场刚性需求旺盛,改善性需求逐步释放,投资客开始出现。比如我们在深圳的金地名座,已经有投资客出手。一线城市的刚性需求和改善性需求购买力相当强,尤其是巨大的改善性需求主要看购买时机,过去一年中因信心不足都在观望,现在看来这种需求开始释放,信心开始恢复。

  房地产市场全国性的好转将会出现,只是不同城市之间会有个先后顺序,珠三角较早,上海、北京稍后。当然,由于全球金融危机和中国宏观经济的根本问题还没解决,不确定因素依然存在,也不排除会有波动和调整,市场能转好到什么程度仍有待观察。

  兼顾现金流和利润

  中国证券报:金地集团截至去年年底存货约为284.4亿元,较上年同期增加52.7%,而去年公司全年销售金额为114亿元,今年一季度销售金额33.65亿元。您怎么看待金地的存货压力?在去库存化的过程中,金地将采取何种销售策略?

  凌克:尽管有284.4亿元的存货,但截至2008年年底,我们已签约未结算的金额已达62亿元,因此存货压力并不大,两三年内就可以消化完。今年的销售策略将是在保障现金流的前提下保障利润,销售回款和利润两者兼顾,相对于去年更加兼顾利润,预计全年销售金额将实现20%增长,销售面积将实现30%的增长。

  今年价格大幅下调的可能性不大,当然也不允许大幅提价,要保证销售目标的实现。金地去库存化主要是调整结构,目前大项目较多,今年会大、中、小兼顾平衡,同时对收益不高的经营性资产做适当处理。总之,要根据市场变化消化存货,在营销和成本上下功夫。目前营销费用已经下降了3%左右。金地还将努力通过产品创新和差异化竞争,取得市场溢价。

  中国证券报:金地集团今年主要开发项目共26个,计划开工面积135万平方米,计划竣工面积170万平方米。请问金地集团作出这样的开工计划是基于哪些因素考虑?会否根据市场变化作出调整?

  凌克:这样的开工计划是基于对今年销售的预测,以销定产。我们认为目前定出的开工计划是个合理的量。如果房地产市场持续好转,可以适当扩大开工;但如果下半年出现负面变化,会及时缩减开工。虽然今年一季度珠三角销售情况较好,但公司在珠三角已推出但未销售完的项目较多,目前还没有扩大开工面积的计划。我们的目标是:把存货尽快消化,把今年新推的能够及时销售出去。今年的新开工重点是长三角地区,大约60多万平方米,西安有近30万平方米,武汉有17.8万平方米,天津有超过15万平方米。

  中国证券报:金地集团未来在全国布局和不同城市的选择上将采用何种战略?金地在发展战略中谈到“将定位于中高端住宅产品市场”,这主要出于哪些因素考虑?

  凌克:我们将继续加大在重点城市的投资,布局仍是在一线城市和武汉、西安、沈阳这样的重点二线城市,总体来说是在已进入的大城市根据发展状况继续挖掘投资机会,没有打算对三线城市进行大量投资。

  我们定位的中高端住宅产品市场并不是豪宅,而是一个覆盖范围很大的定位。这主要是基于我国总体经济发展、城市人口特点、房地产抗风险能力、金地最大的客户群体以及金地的竞争优势等五个方面综合考虑确定的,金地的中高端定位主要是面向刚性需求和改善性需求。另外,做出这种定位,还因为金地不希望把产品线建的太宽,希望技术力量能够集中。

  拓展多渠道融资

  中国证券报:金地集团一季报已经出炉,您如何看待金地当前的资产负债率?一季度金地偿还了约9.6亿元的短期借款,长期借款却由今年年初的77.97亿元增至一季度末的91.51亿元。做出这种调整的主要原因是什么?

  凌克:金地一季度末的资产负债率为70.82%,表面上看起来是偏高,但这其中有68.9亿元是预收账款,随着项目结算,预收账款成为结算收入,资产负债率会降下来。

  目前长期负债和短期负债的结构,主要出于资金安全性和房地产开发周期考虑,房地产项目开发周期通常需要两三年甚至更长时间,这种负债结构和开发周期相匹配。同时,归还贷款后利息支出下降,可以降低资金成本。金地货币资金存量不多,是基于对市场和融资环境改善的判断,目前公司拥有245多亿元银行授信额度,未使用的授信额度有113亿元,定向增发之后,预计银行后续还会增加更多授信额度。

  中国证券报:金地管理层在年报中表示将“最大化地增加经营现金流,在市场条件合适的时候寻求多渠道融资机会”。请您具体谈谈会采取哪些融资渠道?与UBS的房地产基金业务进展如何?

  凌克:金地还将积极拓展融资渠道,在确保安全前提下适当提高财务杠杆。除国内的银行借款、委托贷款、信托等,金地与ING房地产建立战略合作伙伴关系,还与多家境外银行开展项目融资,包括德国HYPO银行、香港永亨银行等,并在多个项目上有了实质合作。近期公司将审议4亿股定向增发议案,有利于优化债务结构。去年年初金地曾与UBS签订了战略合作协议,后因为市场形势转变,推迟了基金募集的进度,此项业务预计今年可以完成。

  中国证券报:金地今年有无新增土地储备计划?

  凌克:今年计划用于新增土地储备的资金规模在50亿至100亿元,这是相对有弹性的方案,拿地重点是经济龙头的长三角、价格调整比较到位的珠三角和金地比较缺项目的环渤海区域,其他二线城市也会做一些呼应,以提高开发效率。今年拿地以短平快为主、收购为主,不会盲目去买,更不会拼价格。除了政府出让土地的招拍挂,希望能有项目转让和合作开发这样的形式,有利于提高资金利用效率。


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