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房价慎谈“平均”

http://www.jrj.com     2009年04月22日 10:12      中国证券报
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  □本报记者 孟坚

  统计数据显示,2008年全国城镇单位在岗职工平均工资为29229元,与2007年相比增长17.2%。查前几年的数据,从2005年开始,城镇单位在岗职工平均工资年均增幅都在16-18%之间。而2004-2006年,全国房价上涨分别为9.7%、7.6%、5.6%。即使是普通民众感受房价上涨最猛的2007年,房价上涨幅度也仅为10.2%。

  显然,统计数据与民众现实感受的房价与收入间的矛盾多与“平均”有关。目前房价的指标意义在一定程度上是失真的。

  先看平均房价,同一城市不同区域地段的房价可相差一、二倍之多,而不同城市的房价差距则更大。从高房价区域的分布特征看,一是与资本密集度有关,二是与有优质教育资源的区域有关。对普通的工薪阶层来说,住在远离城区房价便宜的郊区,其时间成本、交通成本以及子女教育(跨区择校费用)等生活综合成本并不低。平均房价的概念并不能反映城市居民实际住房的供需矛盾。

  再看人均收入。2008年城镇单位在岗职工平均工资低于全国平均水平的有22个省(区、市),占全部城镇单位在岗职工的70.0%;从增长率看,17个省(区、市)低于全国平均水平;从行业看,最高与最低行业平均工资之比为11∶1。少数高薪人士平均了其他大多数人的收入,进而掩盖了大多数人收入低下的事实。

  近日发布的《2009胡润财富报告》称,目前全国千万富豪人数已达到82.5万人,包括5.1万名亿万富豪。按照区域划分,48%的富豪都集中在北京、广东、上海三地。北京有14.3万名千万富豪,排名第一。广东省千万富豪人数为13.7万人,排名第二。上海有11.6万人,排名第三。这与北京、上海、广东三地的高房价、强住房购买力相吻合,在这些富人的资产构成中,有相当一部分为不动产。

  如果说胡润的富豪排行多少有些山寨版的味道,那么招行、贝恩公司上月发布的《2009中国私人财富报告》则显示了另一个动态指标:中国高净值人群规模正在逐年扩大。2008年,中国内地个人持有可投资资产超过1000万人民币的高净值人群约30万人,共持有8.8万亿人民币的可投资资产。估计至今年底,中国高净值人群将达到32万人。

  从富裕人群的理财偏好看,购买不动产是这些人投资组合中一个相当重要的组成部分。这不仅是在中国人传统观念中“有土斯有财”的理念较为普遍,更因为人民币资产长期看好而使得不动产的投资配置成为了上佳的选择。前两个月,上海豪宅价格逆势上涨(最高达16万元/平方米),据说就是因东南亚一带华商富豪为躲避全球经济危机进行避险投资配置而推动了上海豪宅价格的上涨。

  客观地说,平均房价与平均收入之比,掩盖了一个无奈的现实:少数富裕人群对房地产的投资性购买以及高收入人群对高端房地产的旺盛消费需求,与大多数民众对普通住房消费的捉襟见肘,形成了鲜明的反差。

  在我国改革开放初期,人们耳熟能详的一句话是“让一部分人先富起来”。这与“帕累托改进”的理论相近,即在不会损害一些人的利益时,通过改变现有的资源配置可以提高另一些人的福利。而目前我们所面临的住房课题则是:在城市土地资源日益稀缺的情况下,如何进行合理的资源配置?在满足部分先富起来人群的改善性和投资性房产需求的同时,怎样做才能不降低广大民众的住房消费水平?


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