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二套房贷暗中“松绑” 不宜贷款投资

http://www.jrj.com     2009年04月22日 11:34      上海证券报
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  ⊙本报记者 金苹苹

  日前部分媒体报道的北京对二套房贷“松绑”的消息,令赵先生犯了难:由于孩子渐渐长大,此前购买的两房已经无法满足家庭需求,换房一事迫在眉睫。也就在不久前,赵先生看好了一套地段、房型都不错的房子,但是购房贷款时,赵先生的疑问来了——“听说北京对二套房贷的政策放松了,不知道上海这边会怎样?加上现在股市好,我是否可以考虑用多贷款的方式,留点原本的购房资金去炒股投资呢?”

  沪上“二套房贷”暗中松动

  沪上的银行究竟是否为二套房“松绑”了呢?据记者了解,上海银监局方面至今没有出台任何为二套房“松绑”的计划,不过在实际操作中,二套房贷的松动迹象却已然出现。

  记者以购房人的身份,咨询、走访了工行、建行、中行、农行、交行、招行、光大、深发展等银行的客服中心和部分网点,发现目前严格按照此前有关规定执行二套房贷政策的银行已经不多,商业银行暗中为其松绑的情况确实存在。

  在对商业银行的客服中心所进行的电话调查采访中,农行、招行、工行、建行、中行以及光大银行的客户服务人员均表示,如果需要购买第二套住房,且不属于改善型需求的,仍将严格按照央行和银监会此前的规定,依照首付4成,贷款利率比同期基准利率上浮10%的要求执行。

  然而当记者直接去各家商业银行的营业网点直接咨询客户经理时,却发现目前在上海,二套房贷款可“操作”的空间不小。

  以工行为例,该行某网点的客户经理告诉记者,不管是否属于改善型需求,目前工行对购买第二套房的客户实行利率7折优惠的政策,但同时仍要求四成首付。

  在中行的网点,客户经理表示,是否给出三成首付、最高7折利率优惠的待遇,要看贷款人的综合情况而定,银行评估的基本依据是所购房的总价、交付年限、和贷款的数额。

  而在交行的网点,记者了解的情况是,购买第二套房,首付必须是四成,利率优惠大多也是至多下浮25%。不过,一旦符合该行的VIP客户资格,即在账户中有50万的资金,就可以享受更低的首付比例和更高的利率优惠。

  贷款投资“此路不通”

  对于沪上众多银行暗中放松二套房贷的情况,某大型商业银行有关人士对记者表示,按揭贷款一直被银行视为优质业务,而第二套房贷也在一定程度上表现出资质优良的特征,“做这些业务的,大多为中高端客户。”因此一直以来,商业银行对取消二套房贷的限制呼声颇高。

  该人士进而指出,目前在具体操作中,虽然商业银行对二套房贷有所松动,但是在风险控制上仍有所措施。“比如首付比例,大部分银行一般都严格控制在最低三成的标准上。”而且对于贷款人申请首付三成,利率享受7折优惠的要求,银行一般都会配合个人征信记录和收入证明等材料的调查。“有些银行甚至要求收入证明必须是以税单的形式出现,工资条也不能作为有效证明。”

  但对于赵先生之前“多贷款,然后留着资金去炒股”的想法,采访中,大部分理财师都表示,从某种程度上,虽说低利率时代更适合提高负债率,并进行投资,但是其中的风险控制,却是贷款人必须谨记的。

  某股份制银行的理财师表示,目前5年期以上的贷款利率为5.94%,享受7折优惠后,则仅为4.158%,从目前的市场来看,即便投资期限稍长的银行理财产品,也可能获得年化5%-6%的收益,更不用说如果直接投资资本市场,投资者可能获得更好的收益,因而从理论上而言,购房时争取少付首付,留着部分资金进行投资,存在一定的套利空间。

  “但是这其中的风险又要如何控制呢?”该理财师表示,投资中的各项风险,是投资者必须要认清的,尤其是投资股市,出现亏损也不是不可能的。因此一旦决定要多贷款,就必须想清楚,自己会否出现投资亏损时无法足额还款的情况。所以对于那些流动资金本就紧张、且打算去股市“搏一把”的投资者,并不提倡多贷款、然后留着钱去投资。

  而对于那些期望利用部分购房贷款进行投资的贷款人,该理财师表示,银行对于信贷资金的流向和用途有严格规定,“一旦被查出来,银行将会强制中止此前提供的贷款。”故而,贷款炒股可谓“此路不通”。


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