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时寒冰:有多少地产大鳄在等着趁火打劫

http://www.jrj.com     2009年04月22日 17:36      《董事会》
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  文/时寒冰

  房地产的众生相决定着,楼市的冬天并非冬眠之日,而是暗潮涌动甚至刀光剑影的时期

  成交量的低迷,让许多人感觉到寒意,但从大趋势来看,房地产的冬天才刚刚开始。在房地产开发商中,喜欢冬天、利用冬天养精蓄锐、等待机会的人也大有人在。笔者经过数据对比发现,这样的地产商主要包括两类:一类是通过降价措施,在冬天悄悄扩大市场占有率,为将来做大做强打基础的开发商。另一类是现金流充沛,而存量住房和土地很少的开发商。房地产的众生相决定着,楼市的冬天并非冬眠之日,而是暗潮涌动甚至刀光剑影的时期。

  第一类的典型代表是王石,他先跑的目的很简单,后跑的人会被拍在沙滩上,他们的财富会被先知先觉者捡到自己手里。王石提前预知到了冬天的到来。他做出这一判断的依据并不复杂:一、面粉贵过面包的现象不可能持续;二、房价泡沫已极端严重。

  王石是这样判断的,也是这样做的,但许多人在沙滩上痛苦挣扎的时候,他悠然自得地透露:由于“提前撤退”,万科的市场占有率不断增加。特别是2008年在楼市环境不好的情况下,万科市场占有率提高了50%。来自万科的运营数据显示,该公司2009年1月实现销售面积28.6万平米,销售金额21.9亿 元,分别同比增长24%和19%,在楼市步入冬天的情况下,如此业绩可谓骄人。

  一位私募界人士表示:“万科前段时间率先降价一个心照不宣的理由就是要拖垮其他地产公司,但出乎他们意料的是,目前死掉的公司还不是很多。”一句话道出真谛。作为一个楼市冬天的获利者,王石当然希望冬天更冷一些,冻死更多的竞争对手,减少扩张的阻碍。因此,王石直言不讳地说:“现在的市场调整是应该的,我觉得调整还没有到位。”手持200亿元左右资金的万科,正在等待冬天里冻死的业内同行,廉价收购的戏法接下来就会上演。因此,对于王石,他宁愿冬天来得更寒冷一些。

  另一个在冬天坐等机会的是潘石屹,他是第二种类型的典型代表。潘石屹跟王石不同的是,潘石屹做的主要是商业地产,而且,现金流非常充沛。海南炒房,他之所以能够攫取第一桶金却安然撤离,就是在房地产泡沫破灭前获利了结的结果。这次也一样,当别人疯狂拿地的时候,眯缝着小眼睛的潘石屹,再次嗅到了危险:泡沫要破灭了。

  于是,潘石屹抛出了他著名的“百日巨变”理论,对硬挺的房地产商进行精神上的打击。

  面对那些为资金链的断裂忧心如焚的开发商,潘石屹说:“只有一些犯了重大错误的房地产开发商死掉了,新的生命才能够起来。我说话尽管声音不高,可是底气足,因为我们账面上还有超过100亿元的现金今年准备投资。这个就是信心。作为开发商来说,是你把钱扔到市场里去才证明你有信心。”

  这话说得再明白不过,幸灾乐祸的成分溢于言表。可以看出来,地产界真的不是铁板一块,所谓螳螂捕蝉,黄雀在后。王石和潘石屹们,早就做好了扮演黄雀的准备。

  当然,欢迎冬天来得更冷一些的不仅仅是王石和潘石屹。3月2日,恒大地产集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印在接受记者采访时表示,他将建议国家用 “三控”手段(政府让利、国家让利、企业让利)来降低房价。全国政协委员、星河湾老板黄文仔则表示:房地产业无须列入振兴计划,“房地产振兴它干吗?发展商有那么多土地,发展的能力也大,全国几万家房地产企业,要振兴,马上把土地消化得一干二净”。

  随着冬天的到来,房地产界将以更惨烈的方式洗牌,弱小者将被淘汰出局,而那些现金流充分,降价售房果断的房地产商,将脱颖而出,在冬天悄悄成长起来。当然,我们希望这种洗牌或竞争,能够真正促进房价的理性回归,使购房者真正得到实惠。

  时寒冰

  作者为财经专栏作家,南京大学客座教授,中国财经传媒人联盟特约观察员


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