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马红漫:房价收入比回落缓慢症结何在

http://www.jrj.com     2009年04月23日 15:21      新闻晚报
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  马红漫

  近期媒体披露的一份研究报告显示,全国房价收入比自1997年一路攀高后去年首次出现下降。但尽管如此,该指标的绝对值仍然高企,2008年全国平均为6.78,北京、上海、深圳、广州等一线城市甚至达到10以上,高于目前我国香港地区的水平。

  一直以来,房价收入比都被业界视为衡量楼市健康与否的重要标准,联合国人居中心将其合理浮动范围定义在3到6之间。如果以此为标准看,我国目前的房价收入比显然是偏高的,楼价向合理区域回归将是走势的必然方向。从房地产健康发展的角度看,我国房价泡沫还没有被完全挤出,这一指标回落的态势仍应继续。

  虽然一年多的观望气氛遏制了楼市飙涨势头,但是房价的绝对值仍在高位徘徊。在许多大城市,年轻人要想实现“居者有其屋”的梦想,往往要穷尽包括双方父母在内三个家庭的多年积蓄,而过高的房价不仅意味着凑齐首付款的一时艰辛,还意味着漫漫还按揭路的长期经济压力。虽然今年初,部分城市的房地产和市场暂露活跃迹象,但不过是压抑一年多的刚性需求爆发而已,老百姓弱化的支付能力制约了市场需求的持续性,需求的萎靡最终还会牵制房价的进一步升温,房价收入比的居高不下决定了楼市“小阳春”只能是昙花一现。

  但有些令人遗憾的是,房价收入比的高企也并不意味着房价会快速下跌到理性区域。房地产市场的运行并非是独立的,它还受到外部众多力量的干扰。有报道显示,由于之前房地产繁荣期过高的地价定位,导致地价在房价总成本中所占比重高达50%以上。其结果就是,过高的地价成本制约了楼盘价格的下跌空间。而地价何以如此之高?实为地方政府财政实力不够所致。细数开发商账目我们不难发现,前几年高峰期高价拿地是导致近期项目亏损的主因。对于这一问题,从市场运作角度讲,高价吃进土地固然是开发商自己的经营失误,并且完全可以通过之前的暴利项目予以弥补,并不值得同情。但另一方面,地方政府土地出让金等税费收益与房地产业的关联度过于紧密,并且由于“高房价—高税费—高房价”的循环,使得地方政府在一定程度上成为推高房价的因素之一。

  再深究一步,地方财政之所以依赖于房地产行业,是因为目前的财政分权体制过于向中央财政倾斜。地方政府承担了超负荷的事务责任,但是却没有相应的财力予以支撑。从全国总体来看,地方政府享有财权30%,而其承担的各项事务则占70%。 “钱少事多”由此导致地方政府对房地产等创利大户,以及由此而来的预算外资金收入的高度依赖。因此,当各种严控楼市价格非理性上涨的政策祭出之时,地方政府却不仅没有积极配合,反而会绞尽脑汁打政策擦边球,使出浑身解数维护楼市繁荣。

  可见,改革当前财政体制是促进我国房价收入比合理化的核心前提。而在地方政府财权与事权实现完全对等之前,房地产市场的健康发展需要通过政府的政策让利来实现。

  不可否认,高企的房价已经成为制约消费的重要瓶颈。购房所带来的经济压力抑制了“房奴”们的消费水平,甚至曾走在消费前沿的许多白领都感叹“有钱不敢花”。在拉动经济增长的三驾马车中,金融危机所导致的海外市场萎靡已经严重打击了我国出口的规模;企业悲观看待经济前景,内生动力不足,投资意愿下降;内需则成为时下拉动经济的重要引擎。所以,启动内需就成为了调控部门眼前的重要任务。高地价制约房价下跌的症结应当尽快被根治,否则楼市回归理性只能是奢谈。调控部门应当厘清自身职责所在,合理划分政府间财政分配,实现财政事权与财权统一,不再过度依赖于房地产行业。在目前房地产市场相对低迷、地方财政与房地产行业暂时脱钩的时期,调控部门不能再错过推动深层次体制改革的良机,唯有此才能够让房价脱离行政因素制约回归合理定位。

  (作者系上海第一财经频道主持人;经济学博士)


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