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叶檀:房价保持稳定 并购重组是大戏

http://www.jrj.com     2009年04月24日 06:06      每日经济新闻
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  每经评论员 叶檀

  中国社科院4月23日在京发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》,指出中国房地产短期内成交量上升的同时,价格调整将持续。

  政策调整是房地产小阳春的前提。为落实增投资、扩内需、保增长的宏观经济目标,国家对房地产市场的调控政策进行调整,包括降低房地产企业融资成本,减轻购房者负担,刺激消费等。从一季度的房地产成交量和国企赢利分类来看,房地产与汽车仍然是我国消费领域的重头戏。

  但房地产的结构调整在继续,如果经济紧缩,房地产小阳春很难变成大阳春。我国房地产的大戏不在小阳春,而在并购重组。

  蓝皮书表示,我国房地产企业面临优胜劣汰。2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响,许多房地产企业资金周转困难,部分中小企业面临资金困境,生存受到威胁。因此,2009年国内房地产企业将迎来重组高峰,特别是未能成功上市的企业并购重组将会增加。一些未能成功上市却大量储备土地资源的开发商将从债券市场和信托市场寻求支持,实力较小的开发商不得已通过降价换取销售资金回笼,企业自救和整合力度将决定自身的命运。

  房地产小阳春遮蔽了并购时代到来的事实,并购重组才是房地产市场的大戏,决定了今后两三年中国房地产市场的格局。

  房地产要健康发展,关键因素有二:一是建立规范的土地市场;二是加快房地产企业的并购重组,建立优胜劣汰的市场竞争模式。并购重组被赋予促使房地产健康发展的重任。

  政策导向业已十分清楚。我国房地产政策虽然五花八门,风向标莫过于地根与银根“两根”。由于房地产市场的高价闲置地与库存房形成尖锐矛盾,一季度国土资源部核减建设用地逾3000公顷,再次“紧缩地根”。不仅如此,国土资源部土地利用司的十余位专家“南下北上”进行调研,摸底土地二级市场闲置土地数量,为建立规范的“土地流转二级市场”提供基础数据。

  要提高土地二级市场的效率,目前使用权人之间股权交易的模式不应该被摒弃,反而应该发扬光大。通过市场主体之间的股权互换或者土地出让,不仅可以实现土地的市场定价,还能完成房地产重组并购之中的关键步骤,即房地产企业并购重组之前,首先在土地二级市场形成并购重组格局。

  中国的房地产市场将经历大浪淘沙的筛选期,选择工作由银行主导。

  3月18日,央行与银监会联手发布《关于进一步加强信贷结构调整的指导意见》,其中明确指出,进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设,特别是在建项目的信贷支持力度,做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务等。此举强化了去年12月国务院发布的促进房地产市场健康发展的“国十三条”中的信贷力度。

  这是政府并购重整产业的思路在房地产领域的进一步强化。2008年12月9日,银监会公布了《商业银行并购贷款风险管理指引》,时隔12年之后,并购贷款重新开闸。各机构为争抢优质客户,开始跑马圈地。十几天后,上海联合产权交易所与工行上海分行、上海银行就签订了《开展商业银行并购贷款合作协议》。不到一个月,2009年1月6日,工行北京分行、北京首创股份有限公司和北京产权交易所就在京举行三方关于并购贷款合作框架协议的签字仪式。国内已经有了1万亿左右的并购交易,规模还将呈几何级数扩大。

  优质的大型房地产企业已经获得融资支持。3月,中国农业银行分别授信香港瑞安集团和世贸集团130亿元和150亿元;SOHO中国获得中国银行北京市分行各类授信和融资金额共计100亿元;绿城集团也于近期获得200亿元授信额度。不仅如此,事实上在房地产受到调控的危急关头,大型房地产商还是能够通过股权与债权融资获得所需资金,虽然成本有所提高。

  经过此轮房地产市场低迷的阵痛期,两三年后中国楼市格局将逐渐明晰。大型房地产商通过并购中小房地产企业项目,甚至直接并购中小房企,改变房地产市场生态,通过并购还能消化库存积压房。可以预见,在库存房大部分得到消化之前,两三年内新房开工速度还会下降。有关方面无法再忍受数万家房地产企业各霸一方,无法形成统一的行业规则、令行不能禁止的现象。

  政府给予优质开发商并购重组贷款向正确的方向迈进了一步,下一步是阻止地方政府干预商业银行,不让不该存活的企业在地方银行的护佑下如鱼得水;同时政府尽快将保障住房从纸面规划落地,以免房地产业的洗牌再度遭遇严重的道德与舆论困境。

  并购重组是未来很长时间中国企业界的大戏,国资委推出资产管理平台,央企数量进一步减少,央企如此,房地产市场能置身事外吗?

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