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期待更完善的民间版住改建议

http://www.jrj.com     2009年04月24日 06:23      证券时报
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  刘晓忠

  伴随房市的“小阳春”,民间版(抑或学者版)的“国家住房建设制度(2010—2050)”也在不久前出笼,人们对此褒贬不一。

  曾有媒体将民间版“国家住房建设制度”歪解为官方版的第三次国家住房制度改革。一石激起千层浪,媒体有意无意间的“偷梁换柱”逼迫民间版“国家住房建设制度”执笔人李开发先生不得不高调辟谣。这一辟谣在澄清所谓的第三次住房制度改革姓“民”不姓“官”,进一步引发了市场对这个民间版国家住房制度的广泛争议。对此,口诛笔伐者有之,不屑一顾者有之,赞扬者亦有之。

  民间版国家住房建设制度改革建议稿在全球经济金融危机、国内高房价泡沫继续引来置疑和中国经济进入最困难的时期推出,引起关注是必然的。笔者认为,建议稿尽管传出了民间积极参与国家住房建设改革的强烈意愿,但建议稿的整体架构和具体内容等缺乏系统性、完整性和稳定性。

  建议稿以住房结构性调整为主线,建议构筑以住宅土地使用权住房、调剂类自住型住房和廉租房为主的城乡一体化住房保障体系“新框架”,并实行严格的住房类型管制、价格管制和利润上限管制。但建议稿未能指向现有住房市场的痼疾。一方面,建议稿牵涉的范围虽然不少,但关键的领域却并没有触及。从产业生态链上看,现有房地产市场的市场化程度仍然不高,一级市场非市场化和官方化是长期以来的最大症结。政府垄断土地一级市场混淆了政府与市场边界,使得整个房市成为了一个土地资源为政府垄断的官方市场,导致了政府与民争利的亦官亦商格局,制约了房市的真正市场化;不可避免地形成了地方政府、开发商和银行等供给方的强势,与消费者作为需求一方相对弱势的冲突。遗憾的是,这份学者建议稿对当前住房市场的主要症结没有深入涉及,而这一主要症结得不到妥善处理,其它的环节将无法获得根本性突破。

  另一方面,当前住房体系背后还潜存着诸多与社会福利相关的问题。如住房与生育、教育资源的挂钩;没有自有住房的城镇户口夫妇,在生育小孩方面存在着落户难问题。而户口与教育资源直接关联,居民没有自有住房小孩就很难享受到公共教育资源和教育福利等。住房捆绑政府公共资源与服务的现实,不仅为市场投机炒作提供了空间,同时也使政府资源供给本应有的“公共属性”被淡化。这份建议稿对房地产市场这一不合理的现象也没有击中要害,显然这份建议难以称得上是第三次住房制度改革。

  建议稿中也未给整个房地产体系作一个系统性、完整性的制度构造,相反建议稿进一步加强了政府权力对市场的干预。建议稿所勾勒的保障性住房体系,既加强了政府公权力,又有替政府甩公共服务包袱地嫌疑。建议稿认为,只要政府给政策而不需出钱,廉租房建设可以市场化进行。这本身混淆了政府公共职能与开发商商业职能的边界。至于曾有开发商在广州推行廉价公寓,那只是一种企业的社会公益事业,不具有普适性,无法将其全面引入政府廉租房建设过程中。因此,把该建议稿拔高为民间版第三次住房制度改革,有些言过其实。

  从具体内容看,建议稿提出借鉴农村宅地基经验实行城乡一体化的住房土地使用权管理,并永久化居民住房土地使用权。诚然,目前农村很少出现农民无房的问题,但农村宅基地越来越无法满足需求,农民无房的问题今后可能会成为一个突出问题。同时,农村与城市有较大的差别,用农村宅基地方式解决城市住房矛盾也不具备可实行性。

  笔者赞成改变当前城镇住房土地使用权70年的期限,但反对建议稿中繁琐且不允许转让土地使用权的建议。笔者认为,可以考虑借用《物权法》中的一个重要概念——用益物权来替代当前土地的所有权或使用权概念,即一旦居民购买了住房就拥有了该住房下土地的永久性用益物权。用用益物权来替代目前的土地使用权,既避免了私人的土地70年使用权与国家所有权的矛盾冲突,又避免土地使用权与所有权的分隔。

  建议稿提出对多套住房持有者征税,税率在0.25-1.25%的级差范围内。显然,在持有环节而非交易环节征税是合理的,但如果另起炉灶征收所谓的占用税,那么这本身就扰乱了整个税制秩序,并不可取。

  当前房地产的相关税种都集中在交易而非持有环节,这导致了本来该分布在未来的税收集中出现在当期。因此,把当前的税种逐渐整合成为物业税在持有环节征收,本身既不会增加房地产市场的税负,同时给地方政府创造一个细水长流的税源。物业税本来就具有遏制房产炒作的作用,而无需另起炉灶征收其它的占用税等新税种。

  总之,建议稿本身并不是一个成熟的住房制度方案,很多问题需建议稿作者进一步细致的斟酌,甚至彻底的修改。毕竟,该建议稿并不是一个系统性、完整性的住房制度框架,而且建议稿本身也存在逻辑混乱性。当然,建议稿还是向有关部门发出了一个来自民间的声音,有一定的意义。

关键词

住房制度改革 

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