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楼市“小阳春”恐难持续

http://www.jrj.com     2009年04月25日 06:09      中国证券报
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  主持人:王晶

  春节后,经历了持续寒冬的中国房地产市场出现了成交大幅反弹的“小阳春”行情,与此同时,地产类股票反弹幅度最高超过40%,远跑赢同期大盘。究竟楼市成交量的放大是刚性需求的短暂释放还是真正的触底回暖?地产股的反弹会不会只是昙花一现?日前,中原地产代理(深圳)有限公司董事总经理李耀智先生和国信证券房地产行业首席分析师方焱先生做客本报《财经对话》节目,李耀智认为,目前成交量的放大主要是刚性需求的释放,但要警惕量增价涨造成的泡沫。同时,方焱提出,二季度地产股的配置应由“超配”调为“标配”,区域龙头公司的机会更大。

  楼市活跃成交有所下降

  主持人:从全国各大城市2、3月份的一手和二手房的交易数据来看,年初以来的楼市无疑正在经历一个“小阳春”,有分析认为,“小阳春”是08年被压抑的刚性需求的释放,但刚性需求来得快、去得也快。那么两位的看法是怎样的?这种活跃的成交量会持续到什么时候?

  李耀智:这个问题最主要看两方面,首先是中国经济发展怎么样,房地产的发展离不开经济的发展。最近公布的一季度GDP是6.1%,政府还会有后续的政策支持经济发展,如果经济向好,对房地产肯定是有利的;其次是要考虑成交价格,一季度整个中国(包括华南片区)房价都有10%-20%的升幅,假如房价持续上涨那么肯定会影响房屋成交量,如果房价没有很大变化,那么肯定会吸引很多刚性需求来买房。目前买房的人主要是两部分客户群,一是买来自用的刚性需求,另外还有小部分买来做长线投资的,炒房客户还没有出来,如果出来的话成交量肯定会有所放大,但这就会引起泡沫,所以对这一块我们要持续关注。

  方焱:我认为前几个月交易量的大幅回升与刚性需求压抑一年多急需释放有很大关系。刚性需求经过一年多的积累,释放到目前这个程度,从4月份前两周的交易情况来看,主要城市房地产交易增速在下降,如杭州4月份第二周交易量就是下降的,所以我们判断4月份全国交易量还能维持,但同比增速会下降,5月份很多城市的增速会趋于负增长。

  我们对三季度房地产交易量持非常谨慎的态度,判断三季度可能房地产交易量会有所波动,如果再把时间拉长一点来看,我们认为目前全国政府都有反周期的做法,大规模向市场投放流动性、减息以及积极的财政政策,所以我们对偏长期一点的房地产交易情况还是持非常乐观的态度,判断年底房地产从量上会见顶,但价格会稍微滞后一段时间。

  主持人:李耀智先生在09年年初曾预计深圳房价今年会上涨5%-10%,从目前的流动性以及成交量的情况看,你的观点有变化吗?

  李耀智:我们年初预计深圳房价会有升温是因为,从08年第四季度来看,深圳成交量有所回升,带动房价有约5%的升幅。自07年高峰跌到08年,其实深圳房价有点跌过头了,现在是回到比较合理的水平,所以我们当时预计深圳会走出一个比较理性的消费状况。当然,09年第一季度成交量、房价已经有所升温,但4月份刚刚开始的两、三周,无论一手或二手的成交都有所减慢,最主要原因是客户不愿意用比较高的价格买房,而一手房业主、发展商还是希望用比较理想的价格卖房,买卖两方的犹豫令成交减少。不过,我们预计09年深圳房价年底会比年初有5%的增幅,这一预期并未改变。

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