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地价高企 房市需规范管理思路

http://www.jrj.com     2009年04月28日 03:37      新京报
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  作者:陆志明

  据《新京报》报道,国土资源部城市地价动态监测系统发布数据:北京一季度住宅用途土地比去年同期上涨了4365元/平米,涨幅高达76%。

  以北京为代表的住宅用地市场价格大幅飙升从表面上来看似乎迎合了房地产市场的复苏,但是实际上却可能阻碍房地产市场的真正回暖。按照国际房地产市场发展的历史来看,唯有以满足自住需求为主、供销两旺的房地产市场才能获得长久的健康成长;而纯粹以投机为主的房地产市场则难以获得长期的稳定繁荣,即便是美国这样市场经济体制健全的国家,也爆发了次贷危机这样波及全球的金融大动荡。

  更何况是像中国这样市场经济制度还存在诸多缺陷,实际经济运作仍处于不断摸索前进的国家,房地产市场投机带来的危害较之发达国家尤甚。房地产市场稳健发展的标准,是支持满足自住需求的供销两旺,还是支持纯属炒作的房地产市场投机行为,两者之间存在政策导向性的差异,同时也会对未来经济增长路径产生完全不同的影响。

  因而,中国房地产行业比其他行业更亟须规范化发展。

  其一,地产市场主要集中于地方政府之手,而对地方政府决策者而言影响最大的无疑是其政绩的考核。除了GDP增长率外,CPI和居民住房水平等亦是重要参考性指标。目前政府规定的统计口径中,房地产行业产值可归入GDP,而商品房价格上涨却不归入到CPI指数体系,这给地方政府以极大的动力去推动地方房地产市场的发展,却不用考虑房地产市场价格上涨对老百姓的实际冲击。

  此外,地方政府的财政收入目前相当部分来自于地市转让的土地出让金,这也是为何地方政府始终着力发展房地产行业,地方房价表现刚性的重要原因。据全国工商联公布的数据,现有房价中58%的刚性成本为政府地价。而对于影响居民居住状况的平均居住面积,政绩考核系统却未有重视。这种地方政府考核指标体系的缺陷是导致其极度依赖高地价、高房价的根本原因。因此,建议政府对于房地产市场未来发展规划中必须高度强调反映居民实际居民状况和居民负担的民生指标,并将其作为重要的政绩考核指标之一。

  其二,对房产市场的投机行为加以严控,欧洲与美国等地的房地产市场发展历史早已表明过度投机于房地产市场、甚至整个经济社会的稳步发展不利。房地产行业长期稳健发展同样需要类似其他行业的发展规划,其中包括既包括同业之间的充分竞争,同时也包括抑制市场过度投机。前者为房地产行业满足市场需求、充分挖掘市场潜力的动力源泉,而后者则是推动市场有序前进的框架所在。

  □陆志明(上海 复旦大学金融学博士)

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