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毕舸:“退房潮”隐现 祸起预售制?

http://www.jrj.com     2009年04月29日 04:33      每日经济新闻
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  毕舸

  今年以来,北京楼市一边是楼房降价,一边却遭退房。北京房地产交易管理网“期房退房公示”显示,位于昌平的尚城楼盘从去年12月份至今退房记录有209套,成为今年退房数量最大的楼盘。截至今年4月27日,“期房退房公示”共1759条退房记录,这些楼盘的退房数据是根据其预售许可证号进行统计的。

  其实,目前的退房浪潮,并非只发生在北京。表面上看,退房浪潮的出现是由于房价大跌,导致购房者心理难以承受所致。实质上,退房浪潮发生的很大原因是在于商品房预售制。

  因为商品房预售制度,就仿佛让购房者进入了期货市场,为开发商转嫁市场风险提供了便利,而所有的风险却要由购房者来扛。房子毕竟是一种商品,而且这种商品承载了人们太多的希冀,有时甚至是一家人一生心血的全部交付。因此,购房者自然承受不了尚未居住、房子市值就大幅缩水,房价一旦出现风吹草动,形成不同程度的退房浪潮也就成为一种必然。

  现房销售则不同,当商品现房交到购买者手中后,产权和使用权同时归位于购房者。之后,即使房价在跌,绝大部分购房者是不会去找开发商退房的,因为人们在购买某件商品时,只有价格符合心理预期的前提下才会付款。这也就是没有人会因为刚刚买到手的电视、手机、汽车等商品降价了,就跑去退货的原因。

  而现行的预售制,购房者的银行按揭贷款没有经过监管程序,就无条件划拨给开发商了,风险被完全转移给了消费者和银行。因此,在房价下跌时,消费者采用退房的方式进行自救,也就是再正常不过的事情了。

  其实,有很多人已经意识到了商品房预售制的危害。3年前,全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥就归纳了房屋预售制的“几宗罪”:一、法律关系复杂增加了法律风险;二、购房人缺乏担保的法律保障;三、剥夺购房人对实物的知悉权;四、从预售到现房交付期限过长;五、期房交易类似期货交易,容易造成房地产价格泡沫;六、“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金;七、房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担;八、购房者的银行按揭贷款,没有经过监管程序就无条件划拨给开发商等。

  白鹤祥呼吁,“国家允许商品房可以预售的初衷,主要是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,推动房地产业快速健康发展。经过10年的实践,目前我国房地产业的发展已达到以上目的,应取消房地产预售制度,以降低房地产业存在的风险。”而面对当前全球性的经济危机,中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海博士日前更是认为,废除房地产预售制是预防中国经济危机的发生、保持经济的健康持续增长的主要因素之一。

  尽管国外也有房屋预售制度,但是更多的是一种预定制度。新加坡和澳洲的买卖双方达成协议以后,购房人缴纳5%至10%的定金由律师存入银行保障账户,等到房屋竣工后定金和剩余房款方一并转给开发商。这也从另一个角度说明,我们的相关部门有必要对我们现在的房地产预售制加以反思了。

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