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经济适用房滞销的反思

http://www.jrj.com     2009年04月29日 05:38      证券时报
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  陆志明

  在中国城镇居民、尤其是中低收入阶层整体居住条件仍然相当有限的情况下,很难想象经济适用房居然出现滞销现象,而这一现象恰恰出现在今天的深圳。

  根据来自深圳市国土资源和房产管理局住宅售房中心最新发布的统计数据显示:2008年度深圳市保障性住房出售工作近日结束,本次保障性住房的合格申请人共有2648名,可供出售房源2209套。有1821名合格申请人进行了认购,余下388套经济适用房无人认购,这是深圳市建设经济适用房以来第一次出现卖不出去的现象。

  经济适用房滞销原因可能有:其一,与中国房地产市场发展的大环境有关。前年以来,深圳乃至全国的房地产市场均出现大幅收缩。即便是近期京沪深楼市出现回暖迹象,广州深圳一带的开发商为维护市场稳定仍不敢贸然涨价。4月27日在广东省、广州市房协联合召开“五月促销活动月”上,广州十大地产大鳄表示不会带头涨价。如果地理位置与户型均较经济实用房占优的商品房市场价格适宜,那么消费者自然倾向于购买商品房。

  其二,该批经济适用房相对于其他批次价格上涨,也是导致滞销的根本原因之一。据报道,该批次经济实用房售价与同时出售的另外两个经济适用房小区的住房相比,明显偏高。本身经济实力相对有限的经济适用房申购者无疑是“价格敏感型”消费者,对于价格偏高的经济适用房自然兴趣不大。

  深圳经济实用房滞销,是此前理论难以预料的,但这也正是改善经济实用房保障体系的重要契机。从中国城镇居民目前仍徘徊在20平方米左右的人均居住面积来看,发展满足中低收入阶层的经济适用房体系仍属必要。而采取怎样的思路无疑需要进行深刻思考。

  深圳经济适用房滞销提示我们:首先,经济适用房建设同样需要与时俱进,原本在商品房市场价格、土地出让金价格高企时订立的经济适用房价格,在整体房地产市场回调时有必要适当下调,以适应“价格敏感型”中低收入阶层的需要。如果没有价格优势,消费者自然愿意购买地理位置与户型更好的商品房,其保障功能就难以得到体现。

  其三,应积极拓宽经济适用房发放的渠道。如果有人放弃购买权,那么后续符合条件的中低收入者应能迅速递补之,或者公布一些优惠的申购条件,如降低信贷利率,提高政府补助等措施,积极鼓励申购者购买。

  其四,经济适用房应有更广泛的发展空间。造成经济适用房滞销的主要原因可归咎于价格过高,而价格高企的主要原因来自于土地成本,因此不妨将经济适用房建到土地资源更为广阔的卫星城镇。在近期召开的广州中心城镇拓展为卫星城的规划建设会议上,与会者已经提出将引导农民进入中心镇居住,探索“宅基地换住房”新模式,即农民用宅基地按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的住宅。如果能在卫星城农村宅基地的基础上大力发展经济适用房保障体系,不仅解决了地价高企的问题,同时也不会与保障可耕地红线的基本国策相抵触,更是改善了农民与城镇居民的居住条件。(作者为复旦大学金融学博士)

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