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反价、跳价引发供求矛盾 个人房贷大幅下滑

http://www.jrj.com     2009年04月29日 09:40      上海证券报
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  主持:唐文祺

  嘉宾:上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理 赵炜

  3月份,全国楼市遭遇小阳春。在楼市升温导致房贷市场竞争日趋激烈之时,上海银监局以一纸通知,再度强调二套房贷政策的严格执行标准。这一“脚”刹车对未来楼市会有怎样影响?此次上证第一演播室请来专业人士做出解答。

  主持人:您是否能够分析一下,此次上海银监局下发的《通知》,是基于怎样的市场背景之下出台的?

  赵炜:2009年3月份,信贷消费突然出现放款高潮。3月个人住房贷款增加24.4亿元,同比多增34.1亿元;其中,主要是二手房贷款增加22.4亿元,同比多增24.1亿元。此次信贷放款高峰由多重原因造就。一方面,目前执行的信贷政策通常是在更早期就已制定,也就是说银行的放款指标其实是在去年低迷时期确立下来的。而在去年年底时,货币松动的信号已经日趋明显。另一方面,虽然信贷政策涉及全年,但按照银行的操作习惯,一般希望在第二、第三季度时就能够基本完成全年目标,因此在这之前会表现特别“卖力”。

  我们得到的统计数据表明,上海二手房市场的当月总成交金额,环比涨幅达到77.5%;总成交套数环比上升72.79%。随着刚性需求在3月份的释放,银行为了争夺市场份额,纷纷使出浑身解数争夺客户。在这种市场前提下,未免会出现二套房贷款放宽的操作手法。而上海银监局的《通知》,便是在这种情况下出台的。

  主持人:您能否预测一下,在《通知》出台之后,市场反应将会如何?

  赵炜:我们可以先来算笔账看看,如果二套房贷按照首套住宅的优惠政策来执行,以总价100万元的物业为例,调整之后的首付和利率下调措施,可使得买家节省约10万元。从《通知》的具体内容来看,目前只是对于贷款成数进行了限定,但利率方面尚未有明确规定。成数提高一至两成的话,对于有资金实力的改善性需求客户来说,影响并不会太明显。倒是那些资金不太雄厚的投资客户,《通知》的出台会对其入市有所抑制。

  但是,从4月份的市场情况来看,由于不少房东开始反价、跳价,供求双方的矛盾已经初露端倪。有统计数据表明,目前为止房贷业务已有15%-20%的下降,这说明买卖双方的僵持态势可能再度出现。如果加上《通知》所抑制的部分投资需求客户,预期5月份的市场情况还会进一步下滑。


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