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房地产业三类股有空间

http://www.jrj.com     2009年04月30日 07:28      证券时报
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  今日投资 杨艳萍

  复苏过程中,一线城市好于二线城市,东部城市好于中西部城市。受压的刚性需求释放,成为过去几个月市场增长的主要动力。

  本周分析师关注度最高的前20只股票中,银行类股票有6只个股上榜,依旧占比最高,房地产、钢铁、煤炭各有4只、3只和2只个股上榜。现就房地产行业做简要分析。

  本轮房地产市场的恢复乃至整体经济的恢复,在很大程度上依然是依靠流动性的释放,目前支撑房地产市场成交量回升的原因并未发生改变。首先,流动性总体宽松。其次,房价下调和利率回落,目前成交量回升实质是叠加了2008、2009两年的住房刚性需求。第三,2009年上半年库存依旧较大,去库存化和现金为王的销售策略,将导致开发商把价格维持在低位,保证成交量回升的持续性。第四,经济预期稳定和货币供应量增加所引致的通胀预期,可能催生部分改善性需求以及投资性需求逐步入市。

  申银万国预计,房地产市场成交量回升趋势有望延续。并预计全国价格回升需要等到2010年上半年,但其中供给率先萎缩和需求恢复较好的城市,价格有望在2009年下半年出现上行。

  莫尼塔公司表示,未来即使部分城市的销售量环比会出现下滑,但是跌幅依然会保持在一个可以接受的范围内,从同比的角度依然能够维持显著的正增长,未来市场的超预期上行在于“次刚性需求”接力。

  目前,依托成交量回升提升房地产板块估值的空间已经不大,大部分小公司的估值已经在RNAV附近或者略有溢价,隐含破产风险已经大幅减弱。未来股价上涨需要依靠企业盈利的推动。按照对全年销量的假设和盈利预测,股价上涨已经基本隐含了成交量全年回升的预期;且在企业利润率较低的情况下,单纯依赖量的推动对盈利提升空间有限。未来板块投资机会,来自于房价上升或地价下降带来的毛利率修复和业绩提升。

  他们推荐,房价上涨对利润率影响最为敏感的公司:金地集团(2007年高价地较多,毛利受损严重,边际利率润越低,弹性度更大);盈利确定增长,但估值反应尚不充分的公司:万科A(周转速度最快,因此毛利下滑先于行业中其他的公司,2009年是公司毛利和净利润的低点,随着管理费用率等降低,2010年毛利有望适当恢复);土地储备丰富的公司:泛海建设、冠城大通,预期未来企业仍然能够保持较高的毛利率和ROE水平,且随着企业盈利水平的恢复,估值溢价也将逐步体现。


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