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开征房产税谨防误伤穷人

2009年05月11日 08:43 来源: 中国证券报 【字体:

  □叶祝颐

  早在2007年楼市非理性上涨之时,许多业内专家就提出过推进物业税出台、减少流转环节税费的建议。近来,我们看到,为促进楼市回暖,增加住房交易量,房产流转环节税费已经大幅降低。而有一些专家再次建议开征房地资产持有税,以期通过税收杠杆,遏制富人、投机者炒房,促进房地产持续健康发展。笔者认为,专家的初衷固然是好的,国外也有征收房产持有税的先例,但是在国内未必行得通。

  首先,国外开征房产持有税与我们的住房消费背景并不一样。据有关专家介绍,“在国外,征收房产持有税是在较少有新开楼盘的情况下,保证房地产税收的一种政策。”也就是说,国外征收物业税的目的与调控楼市没有直接关联。而且,我国新开楼盘数量并不少,截至去年年底,全国商品房空置面积达1.6亿平方米,房产税收来源根本没有问题。何况,当下百姓的住房消费负担已经够重了,房价高高在上,绝大多数中国家庭都难以承受。此时征收房产持有税,无疑将进一步增加普通百姓的购房负担。

  换个角度说,专家建议先减少房地产流转环节税费,再征收房产持有税。表面上看,“一减一加”,国家税收维持了平衡,百姓减轻了负担,但是继续减征流转税,也会让炒房者的炒房成本变小,助推房价继续高企。我们知道,炒房人做的毕竟是投机买卖,他们持有住房的时间不会太长,不仅收不了他们多少税收,这些房产持有税成本最后还是会转嫁到普通消费者头上。

  从政府责任的角度看,开征一个新税种的目的应该是解决现实问题,而不能错误地理解为收税就是掏房屋持有者的腰包。有人炒房渔利,有人囤积居奇,一定程度上抬高房价,造成楼市低迷,政府采取措施干预,无疑是必要的。但是我们要看到,大部分百姓买房都是为了改善自身居住条件。他们购买一套房子都力不从心,再在他们脆弱的肩膀上加税收担子,并不可取。

  从法律层面看,房产持有税与当前收取的土地出让金属于重复收税。如果征收房产持有税,就要改革土地出让金制度。正如有房产律师所言,“如果按照国外的方法去征收房产持有税,就会出现通过降低土地出让金的方式降低业主购买商品房的成本,增加业主对房产的持有成本的结果。”这个结果显然并不理想。

  因此,在当前的住房消费语境下,有关部门要做的,应该是思考如何降低过高的房地产税费,降低房产开发成本,引导开发商放弃暴利心态,还原房价成本,降价促销,促进楼市回暖。而不是急于讨论开征房产持有税。

  退一步讲,就算房产持有税对促进楼市发展有利,非收不可。房产持有税怎么收,也是一个无法回避的问题,如果不加区分,对所有房屋征收房产持有税,很可能会伤及无辜。尽管专家建议,国家认定的标准以下的自住房减免持有税,以鼓励自住性购房需求,但是我国目前还没有健全社会信用体系,如何界定自住性购房,还存在一定困难。有关方面在讨论开征房产持有税之前,首先应该理清住房消费的多种关系。综合考虑豪华住宅与普通住宅的区别,个人自住房屋与个人多处房产,家庭实际人口与家庭人均住房面积等多方面的因素。合理考虑部分免税情形,既要避免有人钻制度空子,架空房产持有税,更要防止全盘照收,误伤穷人。

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