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叶檀:房荒是胡扯

2009年05月14日 16:55 来源: 《英才》 【字体:

  只要政府改变政策,执行土地开发周期,要求开发商足额及时缴纳土地出让金,所谓房荒可以不药而愈。

  文|叶檀

  房地产下行周期还没有过去,已经有人大叫深圳“房荒”。

  3月房地产成交量大阳春,导致市场预期发生些许改变。得风气之先的开发商的态度发生了一些变化。4月16日,在香港上市的SOHO中国公布2008年全年业绩,潘石屹表示要改变冬眠战术,“SOHO中国将在新的一年,用我们所拥有的现金和银行提供的兼并贷款,在北京和上海市场全力抄底。”

  在过去大半年时间里,SOHO中国没有购进过一块土地和一个项目,公司从少动作转向不动作,尽管卖地的同行络绎而至。潘石屹不出手,显然是因为判断底部没到。

  在2008年房地产大调整中成功将市场占有率扩张至2.34%的万科,董事长王石称珠三角房价已基本触底,万科企业股份有限公司总裁郁亮表示,“过去一年深圳房地产的平均价格已经从差不多17000左右调到12000左右,调了30%左右,调整幅度是比较大的。”

  不过,成交量上升不代表出现房荒。

  根据易居房地产研究院综合研究部的报告:2008年全国住宅存量约2.1亿平方米,2009年住宅供应量也约为2.1亿平方米。按照近半年的市场平均消化能力,今年全国住宅市场的消化周期达33.84个月。

  由于今年一季度楼市成交量骤增,同时新增供应量相对较少,北京、上海、深圳、成都等6城市的库存去化周期大约减少了三分之一。现在只是消化库存,却出现新盘供应紧张的情况,原因并不在土地、房产供应跟不上,而是因为政府与开发商的随机应变。

  从房地产商前两年的拿地情况来看,2008、2009年应该处于房地产开发高峰期,目前处于去库存化阶段,房地产商拿的土地足够消化三四年,要不然,也不会出现去年房地产大肆扩张造成的现金流危机。

  关键是政府给予了房地产商喘息的时间。从广东省托楼市出台的15条,就有相关条款,“对在2008年签订土地出让合同,确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地,由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准,可适当延长缴纳土地出让价款期限,延长时间原则上不超过两年”。

  这既是刺激土地交易,也为2007年拿地的开发商打擦边球提供了空间。以至于王石抱怨,短期有助于稳定楼市,但其中的延期缴纳土地出让金等措施,不利于房地产市场的长远健康发展。事实上,政府救市让一些房地产商可以渡过难关,现金流充裕的开发商进行兼并的空间相应小了很多。潘石屹等人的转向,无疑是搭准了政府想保持房地产稳定,既不能大涨、也不能大跌的脉搏。

  另一条重要的救市政策是放松土地开发周期。2007年9月12日,国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》,“依法可以无偿收回的,坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的,要在2007年底前完成清退。闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。”

  同年11月1日《招标拍卖挂牌国有建设用地规定》正式实施,关键条款就是规定土地的受让人必须按照土地出让合同的规定缴纳土地出让金,而不再允许分批支付按比例发放土地使用证。在房地产市场危机之中,该条款被有意忽略。不然,无法解释大量拿地的房地产企业新开工面积骤然下降,今年一季度固定资产投资房地产部分继续处于低位。

  所谓房荒,实质是多数房企停工缓建进行过冬,随着今年一季度开始的成交量回暖,停工缓建策略已经难以跟上市场的步伐,随着市场存量的进一步消化,长期停工缓建带来的供应断层“危机”正在迫近。

  一切在于政策。只要政府改变政策,执行土地开发周期,要求开发商足额及时缴纳土地出让金,所谓房荒可以不药而愈。这样做的结果是,一些房地产开发商可能出现资金紧张不得不出售土地,同时大批住房上市,可能让房地产再入低迷,房地产行业的兼并不正是政府所希望的吗?至于房地产低迷,倒真是没有办法。只能靠市场周期来扭转。

  (作者系知名财经博客作者,本文只代表个人观点)

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