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物业税不是只“增”不“减”

2009年05月21日 14:45 来源: 《董事会》 【字体:

  文/时寒冰

  即使物业税在各方力量的推动下最终开征,也要防止物业税“跑偏”。我国要开征物业税,必须厘清物业税的本源与实质

  物业税一直是人们关注的焦点。在今年的两会期间,政协委员郭松海建议开征不动产闲置税,以抑制过度投资、解决房屋空置问题。

  我们知道,在西方国家,普遍都实行了物业税制度,对房屋不动产征税,以提高居住成本,从根源上抑制炒房、囤房等非法行动,提高住房这一资源的利用效率,防止房价过高损害民生。

  我国的物业税已经谈论多年,始终未能出台,追根溯源,正如全国工商联房地产商会的提案中所言:“推出物业税的主要阻力,是地方政府不愿意放弃土地财政。”

  笔者担忧的是,即使物业税在各方力量的推动下最终开征,也要防止物业税“跑偏”。我国要开征物业税,必须厘清物业税的本源与实质。就目前而言,许多人对物业税的认识充满了谬误,作为专业的研究者,必须予以指正。

  首先,我们所谈的保有环节征税与西方国家并不是一个概念。其主要区别在于,西方国家房地产开发环节的税负较低,大部分税是在保有环节征收的,以物业为主体的财产税是其地方政府收入的重要来源。而在我国,房地产绝大部分税、费都是在开发环节征收的,保有环节征税较少,只有城市房产税和少量的城镇土地使用税等。

  但是,就总体而言,我们的税费负担并不低。其一,在我国房价构成中,各种税负的比重在35%—40%左右(与土地出让金所占比重大致相当)。由于税过于集中在开发环节,买房人常常感觉不到税重,实际上,房价高就与税负重有着最直接的联系,公众缴纳的房款中有相当一部分就是税。其二,我国费多。据报道,在我国房地产开发过程中,各种收费项目多达100余种,有“头税轻,二税重,三税、四税要了命”的说法,所谓三税、四税指的就是各种收费。

  显然,我国在保有环节征税,与西方国家截然不同,绝非单纯地开征一个新的税种,而是将开发环节的税收向保有环节转移,从而达到降低房地产开发成本,降低房价的目的。事实上,有关部门、专家最早提出征收不动产税时,就对此进行了明确。2003年,中共中央十六届三中全会更是明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”但是,一些官员在引用这句话时,经常只提前半句,而省略后面几个非常关键的字——“相应取消有关收费”。

  也就是说,开征物业税等保有环节的税,必须以“相应取消有关收费”作为前提。但现在,相关官员只提到我国保有环节税费偏轻的问题,而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这透露出一种令人不安的信息,即有关部门更倾向于在开发环节税费不变的情况下,增加持有和交易环节的税费。也就是说,开征不动产税,不再是一个税费环节转移的问题,而是增加新的税收问题。一旦开征物业税,房价成本可能进一步被抬高,公众的负担将进一步加重,从而背离开征保有环节税收的初衷。

  在房地产开发环节税重的情况下,倘若不大幅减少开发环节的税收,直接就对保有环节开征新的税收,不仅不能从总体上达到降低住房成本的目的,反而可能进一步提高成本,加重公众的负担。因而,对保有环节征税,必须遵循一个最基本的原则,即把开发环节的税负向保有环节转移(对于现有住房,由于购房人一次性缴清了所有税款,不宜再征物业税),总体税负应当减少而不是增加。

  时寒冰

  作者为财经专栏作家,南京大学客座教授,中国财经传媒人联盟特约观察员

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