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开征物业税确需多加“研究”

2009年05月27日 11:54 来源: 新闻晨报 【字体:

  晨报特约评论员 唐尼陈

  开征物业税是讲了N年的事,像腊肉,挂在半空,没风不知道它的存在,有风就闻着味了。于是重新想像它的味道。

  这两天的风是中国政府网公布的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》和国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。后者所涉中国经济方方面面,领域很多。在加快推进财税体制改革一块,发改委提出“研究开征物业税”。

  国际上,物业税是财产税的一种。征税对象具体而言如土地、房屋等。土地或房屋的承租人或所有者每年根据其不动产的市场价值缴纳一定税款。市价高时多交,低时少交。在中国,如果开征物业税,应该是免除现在由房地产开发商一次性缴纳的70年土地出让金,改为每年向每个房屋所有人或者承租人征税。

  赞成迅速开征物业税的理由是,物业税可以大大降低房地产开发成本,可以推低房价,可以遏制一般的房地产投资。真有如此好事?

  可惜,事实未必能如大家的意。如果物业税替代了一次性缴纳的土地出让金,房地产开发商的成本是降低了,但接着由市场定的房价能低到什么程度就很难说。我担心在中国房地产市场已经存在泡沫、价格居高不下时,这会成为开发商再次谋取超额利润的绝好机会。

  再者,房地产投资者的驱动力是房价趋势,与房价绝对值的高低或拥有房产(在此即投资品)的成本无关。只要投资者看到房价上升的明显趋势,就会入场。只要市场向好,有人接盘,持有物业的成本再高,将来都可以全部转嫁给下家。税收对房价和投资性需求的无效性早已被各式各样对房地产市场的调控措施及其效果所证明。

  另外,物业税也不是容易征的税。俗话说知易行难,征收物业税就是一例典型。

  首先,税收成本高。开征物业税前,政府必须了解每个房屋拥有者租赁人的房产权利信息。以中国人口规模和房地产市场的规模,前期准备工作量自不必说。而且,每年这些信息还在不断变化,对税务部门来说,征管难度可算空前。

  其次,估值难。中国缺乏有经验的不动产价格评估师。人才可以培养,市场需求自然会催生这方面的职业教育和培训。但是中国房地产市场本身的不成熟性会增加估值的难度,价格波动,投资比例较高,都会使每年的估值进行不顺。而且,估值资格由政府授信,其中可能产生寻租与腐败。

  最后也是最紧要的,是开征物业税必须先解决地方政府的财政收入结构问题。所谓土地财政是中国特色,一下子失去巨额土地出让金收入,如果得不到相应可替代的其他收入来源,地方政府也很为难。这是短期利益问题,也是迫切的现实问题。

  所以,如前述文件中的措辞,开征物业税确实还需多加“研究”。不可操之过急。

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