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叶祝颐:民宅商用全楼业主同意彰显物权理念进步

2009年05月27日 12:23 来源: 荆楚网 【字体:

  最高人民法院5月24日公布了《物权法》两部司法解释。针对目前频发的“民宅商用”引发的纠纷,司法解释明确了相应细则。《物权法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。司法解释明确称,应综合考虑“民宅商用”纠纷的实际情况,将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。即“民宅商用”须经全楼业主同意。(5月25日《新京报》)

  “住改商”的问题,坊间一直存在争议。赞成者认为,“住改商”体现了人本理念,为低收入者提供了就业机会,为政府创造了税收。反对者认为,“住改商”改变了房屋法定用途,影响其他居民正常生活,破坏了小区环境。邻里之间,业主与或物业公司之间因为“住改商”纠纷不断,争论不休。最高人民法院出台司法解释,明确规定,“民宅商用”除遵守法律法规与管理规约外,须经全楼业主同意。彰显了法律对公民物权的尊重,在审判实践中也易于认定与操作,值得肯定与期待。

  在现实生活中,住宅区内“住改商”的情况不少见。虽然《物权法》规定“住改商”必须取得利害关系人同意,但由于此前没有明确利害关系人的范围和“住改商”的论证程序。比较普遍的做法是,住改商只须征得大多数近邻的同意,或者说举行社区听证,业主代表参与讨论,“少数服从多数”即可。

  面对新的司法解释,有人认为,“住改商”征求全楼业主同意,利害关系人范围太宽泛,只要一名业主不同意“住改商”,就可以“一票否决”,担心重创“住改商”。我认为,这个问题需要澄清。我们看到,住宅小区有很多共用和共有部分,这些小区公共用地同主体房屋建筑是一个整体,不可分割。而且就一栋房屋而言,哪怕某业主的房屋具有合法产权,但是将住宅改作商用后,无形之中会破坏其他业主居住私密性的权利,侵犯他人的采光权、安静权、环境权。比如,楼下开歌舞厅会干扰其他业主的正常生活与休息权利。楼下开餐馆制造油烟污染,影响环境卫生与业主居住舒适度,等等。

  从这个角度看,讨论“住改商”的是与非,不应是简单的“少数服从多数”,而应是“住改商”主张方与全体业主充分博弈的过程。公民住宅(包括住宅区公共用地部分与住宅区公共环境)在取得法律产权后,并不具有天然的公共性,可以任由他人主张。有关方面要“住改商”,就应该取得所有业主的同意,在”住改商“之前双方展开利益博弈。在充分听取业主意见,科学评估“住改商”收益分配与环境卫生影响的基础上,“住改商”才能进行下去。只要有一名业主不同意,“住改商”就不能“霸王硬上弓”。

  另一方面,如果没有签订合法的委托授权协议,参与“住改商”讨论的业主代表只能处置属于自己的那部分物权,而无权代表他人处置物权。换言之,公民物权具有排他性,其他人无权越俎代庖。

  当然,现实中,“住改商”征求全体业主意见,还权于民,实施难度比较大。如果采取“少数服从多数”的原则议事,回避了“住改商”主张方与公民个人之间的矛盾,不用一对一坐下来谈判、协商,“住改商”难度大大降低。如果多数业主同意“住改商”,“住改商”主张方就找到了“民意”依据。此时,不愿意“住改商”的业主成了众矢之的,如果他们坚持主张个人权利,难免会背上“违背民意”的恶名。于是,在“民意”的旗号下,这部分人的利益博弈权利就轻而易举地被剥夺了。这显然与法治精神相背。

  奥地利心理学家洛伦兹在《攻击与人性》一书中说:“民主意味着参与的个体愈多而且群体的力量愈强时,坚决离群的行为也就愈少。”“少数服从多数”虽然是一种民主形式,也能减少邻里矛盾,推动“住改商”顺利进行。但是如果多数人认可的“住改商”干扰了他人的合法权利,从而导致多数人暴政,这样的民意是否客观公正,值得商榷。如果公民物权被“少数服从多数”屏蔽掉了,那也是一件可悲的事情。

 

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