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物业税是等待细节检验的政策气球

2009年05月29日 21:09 来源: 华夏时报 【字体:

  本报评论员 徐立凡

  国务院5月25日公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》透露,将在年内研究开征物业税事宜。消息一出,A股地产板块全面下挫,3亿资金出逃。物业税构成了房地产市场的新困惑,大约也会成为地方政府的新困惑:这是否意味着房地产市场及其开发商们已经养成的传统优越感将在未来被政策打压?房地产市场在经济增长中不容置疑的王牌地位是否会动摇?地方政府习惯并热衷的卖地财政行为是否会因此被迫调整?当然,对于广大消费者和投资者来说,更关注的是开征物业税是否能赶走楼市投机者并挤出楼市泡沫,使楼市价格进入一个更合理可承受的范围。

  记忆当中,没有一项税种能带来如此广泛的猜想空间。先看物业税是否会成为房地产王者地位的终结者。即使政策面确实有通过开征物业税剥离房地产与政府财政过于紧密的联系的考量,也不是要驱逐。房地产的王者地位也仍会保持。原因是刚性需求的客观存在。刚性需求不仅表现在一二线城市数量庞大的潜在购房者的急切上,还表现在房地产业天然就具有决定种类繁多的诸多行业景气度的属性。一个萧条的房地产业将致使钢铁、水泥、电力等众多经济复苏和增长的主要指标陷入停滞,更别说对于就业率的影响。实际上,培育房地产市场的一直是占据多数的自住性和改善性需求,投机性从来不是做大房地产市场的主要推手。所以在经济增长是最大政策课题的当前,可以断定,在政策面并没有刻意打压并矮化房地产业的目的。开征物业税的真实意图,是要遏制这一领域时不时会聚集的投机风云。同时,政策面的另一个针对目标是地方政府竭泽而渔式的治政惯性。土地一卖了之好还是将物业税养为一项长期可靠的财源好,将成为地方政府可行的政策选择。选项的增加,将对卖地财政产生直接影响。物业税具有让地方政府经营精细化、长期化的一定强制性。另外,物业税将迫使现有出租房业主大幅提高租价,从而强化租房人的购买欲望。购房者的队伍将因此意外扩大。量正是房地产业重新繁荣的首要因素。

  房价会不会因为物业税的到来而有所遏制?或许预期如此而现实不是。物业税会打击捂盘、投机等现象,并导致楼盘供应量突然上升,从而使得买方获得选择和还价的机会,最终让房价低下狂妄的头。但这种景象恐怕很难在一二线城市出现。而且,这需要物业税确实体现出政策想象中的那种作用。在这方面,操作难度巨大。

  首先,物业税按什么标准征收。无论以面积、套数、升值幅度、交易频率当中的任何一个标准征收,都面临既缺少真实资料难以界定,又不能掌握人的流动性的难题。税率的确定也是问题。税率全国统一或地方自订,将影响物业税的落实情况。如果全国统一,房地产市场发育成熟的城市和没有发育成熟的城市之间的差异将难以体现。如果地方自订,物业税不但可能不能平抑房价,反而可能使房价受到新的刺激从而与民意相违。

  其次,如何鉴别不同需求。自住性和改善性需求与投资性需求之间没有明确的区分模式,投资性需求和投机性需求之间更难划分。在居民缺少投资选择的情况下,如果因噎废食地将正常的投资性需求一勺烩掉,实际上就是阻断了居民创造财产性收入的一个主要渠道。

  第三,物业税与之前购房所需交纳的各种税费如何对接。实际上这是一个利益问题。如果把之前各种税费的征收部门看做利益获得者,那么他们是否愿意或者能够放弃现有利益?已征收的土地出让金退不退?不同住房类型的税费怎么核算返还?这似乎是很难完成的任务。如果在开征物业税之后,原有的获益者不愿意退出而以各种正当名目维持原有税费或转税为费,那么物业税就成了新增税负,就走向了其设计意愿的反面。避免这种情况发生的唯一途径是各利益方要有充分协调并公之于众。这或许是比技术性环节更难的地方。

  早在2003年,物业税就被提到了正式的文件中拟议。整整过了六年才进入议事日程安排。物业税这种既涉及利益又涉及民意还涉及地方政府治政习惯的议题今天开征条件已经成熟,还是为未来房地产市场回暖后做铺垫?尚不得而知。经验表明,缺乏细节的时候,细节最像魔鬼。在现在,物业税仍是政策气球,等待着细节检验。

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