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王吉绯:快速解困房市的三个策略

2009年06月01日 10:05 来源: 《中国经济周刊》 【字体:

  北京市流通经济研究中心首席研究员 王吉绯

  房地产市场能否迅速重返健康发展轨道,关键在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否迅速回暖,关键在于虚高的房价能否迅速回归理性。因此,调控政策的靶心,应该是敦促开发商大幅度降价。

  站在购房者的角度来说,只有两种心理状态下会买房:一种是房价已经到达底部,不会继续下跌,另一种是,虽然不知道房价趋势,但相对于其他购房者得到了额外的、很大的优惠。

  目前商品房价格的定价权完全在开发商手中,政府调控政策只能通过普惠的方式,例如减免税费、降息、减少首付比例等组合拳,来调动购房者的积极性,显然这是不够的。笔者建议变“普惠式让利”为“针对性让利”,利好政策只针对大规模降价的开发商才有效,通过购房者对降价楼盘的追捧,摒弃降价幅度少的楼盘。

  按照这一原则,笔者提出三个“针对性让利”的解困策略。

  下策:发行奖励式住房券

  地方政府向符合经济适用房条件的特定人群,免费发放实名制(持券人与最终住房所有人必须相同)住房券(或购房额度)。比如,规定每补贴100元人民币,发放120元住房券(具体比例根据各地方情况制定)。120元住房券在购房时具有120元人民币的购买力。收到住房券的开发商到指定兑换银行每120元住房券兑换回100元人民币。

  开发商自愿选择是否接受住房券。如果接受,需要事前向政府备案,并在住房销售现场明确公示。如果不接受,则不能享受政府出台的各项支持政策,包括针对开发商的减免税费等政策,也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。(这一原则适用于全部三个策略。)

  此外还应该允许甚至鼓励社会购房者,以现金购买实名制住房券,从而扩大其规模。政府统一购房、统一分配的方式,让购房者失去了选择权。住房券的优点体现在有限但充分的选择权,是中庸之道。

  但是,住房券虽然达到了提振交易量的目的,却没有对社会购房者在人群和购房数量的限制,无法区分消费需求和投资需求,不利于社会公平。希望多买多卖与限制投机需求保护消费需求,构成了两难悖论。同时,住房券没有存量,即使发行到一定规模,比如10亿,政府财政已经相当吃力,但跟房地产存量对比起来,还是无法匹配。所以住房券是下策,虽然短期有效,但是既不治大标,也不治大本。

  中策:设立住房平准基金

  国家(或地方政府)设立住房平准基金,在市场上公开收购开发商的住房,收购价为原项目2008年上半年均价(计算细则另附)的5折。建议仅收购原项目均价不超过2万元/平方米的住房(以北京为例)。

  住房平准基金将收购回来的住房,以略高于收购价的价格(例如对应项目均价的6折)在市场上投放,取得的收益用于建设廉租房。同时,开发商销售房价低于原项目均价6折时,住房平准基金拥有以原项目均价5折购买的优先权。

  制定住房公积金及其贷款购房时的特别优惠率(即货现率,定义是“对放弃储蓄行为或选择特定消费的一种补偿“),使得持住房公积金的消费者在市场上购房时,无论购买开发商的住房还是住房平准基金的住房,都能享受到住房平准基金收购价(即原项目均价的5折)。

  表面上看,住房平准基金需要大量的资金来源,实际上却不会。巨大的住房有效需求,在明确底部以后,将充分释放出来。而且政府可以考虑授权住房公积金管理部门使用住房公积金直接入市购房。

  国家设立平准基金,以真金白银的方式,是建立购房者消费信心的一种策略。最大的好处是,可以用全覆盖的方式,一次性将房地产市场的水分挤干,让房价一步跌到位,使得购房者明确地知道,所在城市住房价格的底部在哪里。这样能够根本上改变购房者的心理预期,快速地提升交易量。

  住房平准基金比住房券波及面广,速度快。但这一策略毕竟是国家或地方政府直接干预市场,只能是非常时期的特殊手段,不能经常性使用。所以是中策,治了大标,没治大本。

  上策:改良住房公积金制度

  国家或地方政府规定使用住房公积金购房时,相对于现金享受额外的优惠率(比如20%),无论是全额还是部分使用住房公积金(建议一人一套的原则)。住房公积金与现金的差额,可以完全由开发商独立承担,也可以由开发商和地方政府共同承担(例如退税、退还部分土地出让金等)。

  政府停止新建经济适用房,对符合经济适用房条件的特殊人群,以购房额度进行直补。购房额度的优惠率,与住房公积金相同。房管部门对每一个开发商楼盘进行监督,确保同一开发商同种房屋的销售价格公开透明。

  住房公积金的巨大存量与房地产的存量相匹配,可以迅速提升交易量。截止2008年末,全国商品房空置面积在2亿平方米左右,按现行售价计算,达6000亿左右,而全国住房公积金缴存余额超过1万亿。在住房公积金购房时,往往配比现金和贷款,1元住房公积金至少可以形成3元的购房消费。如果在市场的购房需求中,只有一半是使用住房公积金的消费需求,其规模已经10倍于存量房。

  住房公积金能够区分投资需求与消费需求。过去区分二者的办法是商品双轨制,富人住市场经济的商品房,穷人住计划经济的经济适用房,这种“管房不管人”的政策,造成了大量腐败寻租空间。笔者认为不应该将房子分类,应该将购房者区别开来。对困难群体,进行购房额度补贴;对工薪阶层,给予购房优惠;对于投资需求的购房者,不予优惠,但也不予压制。这是新的“价格双轨制”,商品不分贵贱,而“钱”分贵贱。住房公积金只针对工薪阶层的,所以房价的非理性上涨,将被货现率(对放弃储蓄行为或选择特定消费的一种补偿)的调节有效地冲抵,从而在制度上保障工薪阶层免受高房价之苦。

  这一策略与现行体制并无冲突,操作简单,可执行性强,惠及面广。住房公积金的货现率,可以由中央政府住房公积金管理机构统一规定,也可以由地方相应机构自行规定,甚至开发商也可专为住房公积金打折。

  政府在出台各类税费减免措施和制定利率等系列优惠的同时,只负责调整住房公积金的货现率和住房公积金的购买套数、转让规则等。货现率为政府提供了一个现实可行又十分有效的调控房价的杠杆工具,就像金融行业中的利率。

  住房商品与金融资金不同,具有不可移动性,这就使得住房公积金的货现率调节房地产市场,比利率调整资金,具有更大的灵活性。例如北京希望鼓励丰台、顺义建立新城,不希望亚北地区居民更多增加,在制定货现率时,可规定丰台、顺义的优惠率为25%,亚北为15%。

  所以这一策略是上策:购房者既可享受到实惠,又有充分选择权;政府出台宏观政策,运用货现率工具,调整市场;开发商在提供针对性优惠以后,换取大量销售。既治大标,也治大本。

  (作者观点不代表本刊立场)

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