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徐秋慧:关于北京住房问题的思考

2009年06月01日 10:20 来源: 中国经济时报 【字体:

  徐秋慧

  要解决北京住房方面的矛盾,建设宜居北京,必须借助于政府这只看得见的手;大力建设廉租房和经济适用住房,为在北京从业的劳动者提供与其经济承受能力相适应的住房;北京的房子问题,实际上是一个政治问题,是需要在政治上做出决断的问题,北京市根本没有能力独立解决本市住房问题,因而需要更高权力层做出政治决断。

  北京是特大城市,常住人口约1700万。把北京建设成宜居的首善之地,让广大市民住有其屋,安居乐业,是一个经济问题,也是一个关乎民心向背、社会和谐和政局稳定的政治问题。据建设部称,目前北京人均住房面积已经超过30平方米。同改革开放前相比,北京人的居住条件已经大为改善。但是,坊间对住房的抱怨之声仍不绝于耳,尤其是网民们的情绪化语言,一浪高过一浪。

  北京住房配置出现严重两极分化

  实证地看,人们抱怨住房问题主要有两条,一条是住房分配不公,另一条是房价过高。当下的住房分配不公,主要表现为住房配置两极分化,即少数人拥有多处住房,许多房子空着,或出租牟利,多数人则没有房子住或住房条件很差。拥有多处房产的人,主要有两类。一类是在邓小平路线下先富裕起来的成功人士,另一类是掌握各种公权力的公务员。在一定时期,住房资源是既定的。有人住得多了,就会有人少住或无房可住。这就必然导致住房问题上的两极分化。相对而言,人们对公仆多占房,似乎更加不满。因为,富人多住房,用的毕竟是自己挣的钱尽管有些钱并不干净,而公仆们多住房,往往同滥用权利、以权谋私、巧取豪夺、政治腐败有关。有媒体披露,北京有些国家机关将商品房当作经济适用房出售,使公务员获取了大量价格补贴。

  关于北京市的住房价格,除了开发商以外,包括政府官员在内的多数人,都认为实在是太高了,而且高得离谱。在经济学上,判断住房价格高低的标准主要有两条。一条是收入房价比,另一条是经济利润水平。关于北京的收入房价比,虽然有各种不同的说法,但多数专家认为,较合理的界限应在1∶6到1∶8之间,而北京2000年就达到了1∶11,也有人说是1∶22,是世界上最高的。如果你觉得这个概念太抽象,不妨算算下面这笔帐。当下北京市三环以里,商品房平均每平方米价格为2万元左右,全市职工人均可支配收入24725元2008年。按此推算,一对夫妇包括一个小孩不吃不喝,36年后才能凭自己的收入住进90平方米的住房,达到现在的全市平均住房水平。另外,从北京房地产业的暴利来看,房子价格也是过高的。据胡润版富人排行榜披露的信息,从2003年房子价格飙升开始,房地产业以惊人的速度生产着富豪。在经济学上,富豪源于经济利润,而经济利润又源于垄断价格。相对于零经济利润的竞争价格而言,所有的垄断价格都是高的。

  北京住房市场的供给与需求分析

  根据现代微观经济学的原理,北京的住房价格,尽管高,而且高得离谱,但完全是供给和需求反复博弈的结果,并没有违背内在的经济逻辑。

  先从供给方面看,房子的供给价格首先取决于其成本。在成本中,土地转让费大约占40%。北京的土地是由政府垄断供给的,其转让价格必然高于竞争均衡价格。这是北京房子价格奇高的一个重要原因。另外,房子本身是一种垄断竞争物品。房子市场天然是一个区域市场。这决定了不同区位的房子,其供给价格有很大的不同。一般情形是,中心城区、地铁沿线、优质学区附近,房价较高,其他地区则较低。例如,中关村地区的房子价格已经超过2.4万元/平方米,而六环以外的房子,还不到1万元/平方米。以上因素决定了北京的住房供给曲线比较陡峭,且右移较慢。

  从需求方面看,在北京买房子的人,主要有以下几类。一是外地的炒房客, 如温州的炒房团。他们买房子是投资活动,目的是在房价上升时再把房子卖出去。二是外地的富人,如山西、内蒙的煤老板。其特点是,房子住人的时间少,空闲的时间长。他们腰缠万贯,有的是钱,不在乎房子空住的机会成本。三是本地精英,如歌星、影星、运动员、作家、艺术家等。其特点是有多处住房,而且住房面积大,装修豪华,空住率很高。四是国家公务人员。他们的名义收入并不多,但拥有可以转化为经济资源的权力。实证地看,公务员的住房条件并不差,有些还出租房子或倒卖房子,从中牟利。例如,他们可以优先购买物美价廉的经济适用住房,而且还可以反复购买。五是包括刚毕业的大学生、来京寻找发展机会的青年才俊等。这些人购买力有限,多数是动用了父母的养老金、看病的钱。也有些人是用银行贷款买房子,并由此沦为“房奴”。另外,也有少数在北京创业的外国朋友在京买房。以上因素决定了北京住房的需求曲线比较陡峭,且右移较快。

  上述需求还可以进一步区分为两类:一类是外地需求,大约占40%,一类是本地需求,大约占60%。在本地需求中,又有相当部分的购买力来自外地。有人说,北京的高房价是由全国支撑的,此话不无道理。

  解决北京住房问题的建议

  在上述供求结构中,任凭市场调节,房价居高不下是必然的。因此,要解决北京住房方面的矛盾,建设宜居北京,必须借助于政府这只看得见的手。建议政府考虑以下思路:(1)明确住房是基本消费品。规定北京人指在北京从业的人,不仅仅指有北京户籍的人每户只允许拥有一套住房。超出的房子要退卖给政府,用于出售或出租。(2)明确住房不是投资品,禁止任何形式的炒房投机。现有的投机性住房一律出售给政府,可以考虑给予适当利息补偿。不允许任何私人出租房屋。以上两点的根据是,中国人多地少,北京的地皮更紧张,每户有一套住房,实属不易,不能再脱离国情追求多套住房。(3)国家工作人员的住房由政府提供,只租不售。按照高薪养廉的思路,公务员的住房在面积、设施、内部装修等方面,应当与其身份相适应,要使他们住得体面。目前已经买了房子的公务员,还可以继续使用,但只限于一套,其超过的房产要退卖给政府。以后新进机关的公务员,房子一律只租不卖。严格实行一户一套规定,坚决遏制住房腐败。(4)大学在校园里为教师安排住房,一律只租不售。教师调离大学后,房子退还学校。大学是师生共同体。教师的举手投足,都会对学生起潜移默化的作用。现在建设的大学新校区,没有教师宿舍。课后,学校里只有学生,没有老师,两者彼此隔绝,不利于师生相互交流,也不利于营造教书育人的氛围。(5)大力建设廉租房和经济适用住房,为在北京从业的劳动者提供与其经济承受能力相适应的住房。这部分人约占全体市民的80%。能否建立和完善住房保障体系,直接关系到全市的社会和政治稳定。

  如果实现了上述设想,北京住房中的投机需求和外来需求就会被有效剔除,总需求有可能下降40%,这就会拉动房子价格下降。同时,某些人退出多占的房子,投机者退出投机的房子,总供给就会增加,这也有利于降低房子价格。房子价格下降了,低收入者就可以购买适合自己的房子了。这就会缩小住房方面的差距,促进住房公平。可见,住房价格和住房公平是有区别,又有联系的两个问题。解决其中任何一个问题,都有利于解决另一个问题。

  需要看到的是,上述举措涉及到不同利益集团的利益矛盾和利益调整。其中,普通民众肯定会从中受益,但少数富人或权贵则必然会蒙受损失。利益受损者理所当然地要以各种方式反对这些想法和做法。这就需要认真权衡和谨慎处理各种矛盾。所以,北京的房子问题,实际上是一个政治问题,是需要在政治上做出决断的问题。尤其是,上述举措涉及到中央机关的利益,北京市根本没有能力独立解决,因而需要更高权力层做出政治决断。

  退一步,只从北京市角度看,健全住房保障体系,大量建设保障性住房,一方面地方政府的土地转让收益会减少,另一方面政府用于住房的财政转移支付会增加,这必然影响北京市政府的财政收入。通过开征物业税虽然有可能缓解上述矛盾,但不可能完全补偿市政府减少的卖地收入。所以,是否采纳上述建议,也需要从政治角度考量。

  总之,北京目前的住房问题是一个正在考验着政府的政治问题:是以人为本,还是以己为本?换言之,政府是为民谋利,还是与民争利﹖如此而已,岂有他哉?

  (作者单位:北京工商大学经济学院)

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