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刘植荣:物业税,百姓安居的保护神

2009年06月01日 13:38 来源: 光明网 【字体:

  刘植荣

  国务院2009年5月25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。《意见》提出,深化房地产税制改革,研究开征物业税,由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。其实,物业税,在中国就是房产税,中国的房产和地产剥离,中国的土地是不允许买卖的,只能租用最多70年的土地使用权。笔者早在2006年,就撰文“房产税是平抑制房价的杀手锏”,提出要想抑制房产涨价过猛,防止房子价格的大起大落,规范房产市场,征收房产税势在必行。

  税收是市场经济的一种主要表现形式,也是政府控制经济的主要手段之一。没有税收就没有市场经济,市场经济必然伴随着税收。几年来,政府出台了多项政策平抑房价,结果房价不降反升。房地产开发商成了过街老鼠,人人喊打。其实我们冤枉了房地产开发商,因为他们是资本家,他们投资就是要追求利润最大化,房价过高不是他们的错。也有的人把房价过高归咎于“炒房团”,这也是不理智的,因为市场经济靠的是“看不见的手”配置资源,哪里有利益,资本就向哪里流动,“炒房团”炒房炒得有理,炒得合法,谁让你搞的是市场经济呢!那中国房价过高究竟是谁的过错呢?

  中国现行的8大税种里包括财产税类,财产税类又包括房产税、城市房地产税和遗产税(尚未立法开征)3种税。而我国目前的房产税是根据1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收的,该条例规定对非营业性房产是免税的,也就是说不对居民住房征税。

  其实我国居民住房的房产税早在周朝就有了,《周礼》上讲的“掌敛廛布而入于泉府”,就是指市邸房舍之税。唐朝在全国开征“间架税”,也是指的房产税。清光绪二十四年(1898年)发布的《房捐章程》,按房子租价征收十分之一的税,若房屋为房主自住,则按临近相仿房屋的租价计征。1915年,民国政府制定了《宅地税征收条例》,根据房屋的地理位置分3等15级税率。中华人民共和国成立后,由于社会制度的改变,城镇居民实行福利分房,不存在个人房产,所以,也就没有城镇居民房产税的问题。但住房改革以来,城镇居民的住房自有率不断上升。2006年7月3日建设部公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》显示,2005年我国城镇住房人均住宅建筑面积升至26.11平方米,户均住宅建筑面积升至83.2平方米,住宅私有率高达81.62%。而法国的住宅私有率只有约60%,英国为67%,美国为68%。又根据近日国家统计局发布的《2006中国生活报告》,在年收入超过11万元的高收入群体中,95%的人拥有住房,超过40%的人拥有两套以上住房,10%的人拥有3套及3套以上住房,其中22%的人未来一年内还打算买房。

  不管是发达的资本主义国家,还是发展中国家,都把房产税作为政府的主要税收手段,如美国,以房地产税占主导的财产税收入占联邦税收的10%,占地方税收的75%。在世界上最贫困的肯尼亚,上述两项指标也分别达到了1.52%和68.56%。而我国的房产税收在国家和地方税收中的比例小得可怜,可以忽略不计。

  我国城镇居民房产税法迟迟不出台,这已经严重阻碍了经济的健康发展,这是造成中国房地产市场的混乱、房价暴涨的主要原因之一。在当前居民住房拥有率高于西方发达的资本主义国家的条件下,不征收城镇居民的住房房产税,这确实是中国式的市场经济的又一个怪胎。

  韩国近几年来也存在房价上涨过快的势头,从2002年到2005年的3年间,上涨了24%。2005年8月31日,韩国推出《不动产综合对策》,提高房产税率,对房地产交易税也作了大幅度的提高,对于拥有两套以上住宅的家庭,房地产交易价格超过政府制定的各地房产基准价10万美元时,转让所得税税率由以往的9—36%提高到50%,高价高档住宅的转让所得税率则更高,这就使“炒房团”无利可图,纷纷把囤积的房子出货,使房地产价格骤然下降。

  瑞士房地产市场从未出现过因炒房导致房价暴涨的现象,主要原因也是政府通过税收政策调控房地产市场。个人拥有的房产越多,房产税率越高。如将私房出租,租金则被计入个人收入,需缴纳所得税。房租收入越多,纳税比例越高。

  法国对房产管理更加科学、规范,让投机分子没有任何空子可钻。除了房产税是国家雷打不动的主要税源外,购房者还要缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%左右的房产转让税;卖方则要缴纳房产的增值税。对房产的继承或赠予,都要缴纳房产转让税,亲缘关系不同,征税范围的数额不同,其税率也不同。夫妻之间房产无偿转让的征税率为: 5—40%;直系代与代之间房产无偿转让的征税率为: 5—40%,兄弟姐妹之间房产无偿转让的征税率为35—50%;第四代之间房产无偿转让的征税率为55%;四代以外或非亲缘关系房产无偿转让的征税率为60%。为了防止人们采用“廉价转让”的办法少缴税,防止偷税、漏税,法国有各种相应的法律,规范房产转让程序,制裁转让过程中的不正当行为。“优先购买权”就是其中的一种。负责住房产权转让的政府行政部门除了核实产权的义务及其落实情况外,还要检查房子的售价是否和市场一致,如果明显低于市场价格,则它就可优先购买此住房,买主则一无所获,卖主也不得反悔,从而蒙受“廉价转让”所造成的损失。

  所以,中国政府对房地产的管理的当务之急是尽快出台《财产税法》,把个人拥有产权的住房列入征税对象;提高房产交易税率;加强出租住房的税收管理;增设遗产税和赠予税。这些措施除了起到平抑房价的作用外,还起到调节收入分配的作用,缩小贫富差距,创建和谐社会。

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