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周云:让房价归房价物业税归物业税

2009年06月01日 15:07 来源: 珠江晚报 【字体:

  周云

  近日,国务院有意征收物业税的消息传出,立刻有论者称,“物业税将倒逼房价理性回归”云云,仿佛此计一出,房价便应声而降,从此皆大欢喜,海晏河清,天下太平。

  物业税真的能降低房价吗?我对此严重存疑。按照国际惯例,业主因不动产向政府交税主要是在保有环节,这就是物业税,在购房时交纳的费用则很少。而在我国,消费者买房时,已经直接间接地向政府交纳了大笔费用,最大宗即为土地出让金。因此,按照国际惯例,如果要征收物业税,则应该取消包括土地出让金在内的大笔费用。但由于有很多政府选择性与国际接轨的前车之鉴,我担心政府在按照国际惯例征收物业税的同时,又按照中国特色继续征收土地出让金等费用。如斯,房地产成本不会减少,房价下跌从何谈起呢?

  目前我国商品房成本中,包括土地出让金在内的各种税费成本很高,约与建筑成本五五开。而国外,建筑成本则要占到八成以上。如果将这些税费以物业税的形式转移到房产的保有环节,那商品房成本的下降将是不言而喻的。但在成本与价格的关系上,经济学常识告诉我们,如果在市场充分竞争的情况下,成本将对价格起主要的影响。但市场如果是垄断或半垄断,价格将会被严重地扭曲。我相信如果稻草是一种生活必须品,而且又被几个寡头把持,一定会被卖成金条的价格。房子现在成了天价商品,就是因为市场竞争不充分,住房供应主体单一,只有开发商,而政府与个人缺位。在这种情况下,房价与开发商的胆量成正比,与成本、与市场的干系就不大了。事实上,这两年,一直有人呼吁开发商公开成本,开发商却总是讳莫如深。可见,当前的房价已经远远超过了成本,所以成本才会成为秘密。现有的商品房开发方式不变,开征物业税后商品房开发成本的下降只会带给开发商更多的利润,指望商品房价格因此而下降恐怕只会是空欢喜一场。

  物业税的确是个好东西。地产、房产收益从来都是各国政府财政收入的重要来源。但当前我国地方政府从土地出让中的收益几乎是“一锤子买卖”,地方政府为了在任期内获得最大收益,也不排除某些官员追求个人利益最大化,往往放开手脚大拆大建,无计划、无节制地出让土地,导致土地资源急剧减少和浪费,影响了城市的可持续发展。征收物业税(前提是按照国际惯例征收),将政府的收益放在物业保有环节征收,细水长流,将从根本上遏制政府攫取短期利益的冲动,有利于城市建设可持续发展。同时也可杜绝部分官员在土地出让中的灰色收入。物业税的征收也符合不同纳税能力者应负担不同的税收的原则,有利于调节贫富,维护社会公平。并且征收物业税并非同房价一点关系都没有。至少,开征物业税可以有力地打击炒房,从而对房价产生影响,虽然这种影响是有限的。

  我之所以要特别强调让房价归房价,物业税归物业税,是想强调,公众希望房价降低,不能指望征收物业税,而是必须要求政府对商品房开发体制进行根本上的改革。同时,也想藉此明确征收物业税的目的,敦促政府端正征收物业税的态度。否则,旧费不去,新税又来,可怜老百姓除了多承担一种税收之外,从物业税中便一无所获了。

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