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开发商警惕陷入纠察风暴

2009年06月01日 15:41 来源: 《法人》 【字体:

  即将开展的大规模督察清查行动,或许能够防止土地市场再次出现过热

  文 陈真诚

  经济危机的深度影响延至到了2009年的年中。据5月中旬国家统计局发布的房地产市场统计数据显示,今年1至4月,全国完成房地产开发投资7290亿元,比去年同期下降了27.2%。中国房地产市场目前依然踟蹰而行,大多数楼盘销售问津者并未增加,人为的热销炒作疲态尽显。

  有些地方政府不失时机地推出“个性化”的地方土地交易刺激政策,依然较难激起房地产投资热潮。对于开发商来说,如果因地方政府抛出新政“绣球”而大肆圈地,那么可得小心陷入地产“纠察风暴”中了。

  开发商缘何不拍地

  从5月份国家统计局公布的地产投资数据看,今年1至4月,全国完成房地产开发投资7290亿元,比去年同期下降27.2%。其中,商品住宅完成投资5114亿元,比去年同期回落31.8个百分点。全国房地产开发景气指数为94.76,比去年同期下降9.31%。

  在这些数据背后的现实是,多数开发商不但所遭遇的资金短缺压力没有得到有效缓解,而且手上还持有大量待开发土地存货亟待去库存化。而目前的在售楼盘所用地,大多是2007年以前取得的土地。有的开发商手上的土地存货,甚至可供持续开发5年以上。

  5月初,某机构发布了《企业、城市和土地》报告。该报告选取上海市场的15家房地产企业作为研究分析对象,从土地储备总量、土地结构、区域分布、地价水平等角度进行比较。该报告显示,港企和黄已经两年没在上海拿地,在上海却已有土地储备124万平方米,足够开发约20年。在内地企业中,万科目前已成为上海房地产市场的最大“地主”,拥有土地储备299万平方米,足够其开发6年。位列第二的绿地,土地存量也高达277万平方米,至少够其开发5年。这些房企约有六成的土地都是来自二级市场收购,而非通过招拍挂从政府手中取得。

  事实上一些开发商手中的大量库存给他们带来了巨大的资金压力,尤其是在2007年前后拿的高价地。有不少地块,逢高购入造成了既存的“高成本”,在房价、地价下降后,继续开工建设的意义不大,难以入市销售获得利润,已变成了“烫手山芋”,使得开发商左右为难,去库存化的担子非常大。甚至某些地方出现了闲置土地。

  当前,房地产市场回暖预期尚未真正有效扭转,大量土地存货使大多数开发商不愿意拍地,从政府手中拿地的意愿也不高。

  刺激拍地乱象

  大量开发商的战线紧缩,使土地交易市场异常寒冷,各地土地流拍现象经常出现。即使在有限的成交中,土地和面积都有限,大多数是底价成交。土地交易市场持续低迷,已影响到了土地供应计划,一些地方政府的土地拍卖工作进展困难,对地方的财政收入、开支预算影响较大。

  为了刺激开发商入市拿地,广东、北京、天津、上海、重庆、成都等地方政府相继出台了政策,或大幅度下调土地出让价格,或允许开发商缓缴土地出让金、延期开发,或提供更多的优惠开发政策等等。广东省政府曾在网上公布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》,在全国率先规定开发商2008年所购买的土地可适当延长缴纳土地出让价款期限(原则上不超过2年),被认为是“最彻底”的救市方案。合肥市政府也推出调整土地出让价款支付方式的新政,允许“一次性付款”或“分期付款”两种方式缴纳土地出让价款,土地出让价款2亿元以上的“分期付款”首付比例最低可达30%。北京国土资源局发布公示允许开发商延缓半年缴纳土地款,北京市政府还出台“勾地制度”,实行“用地预出让”政策,以催热土地市场。

  尽管政府的力度很大,推出的政策较好,地块优质,但并不能全面激起开发商的拿地愿望。5月1日在深圳召开的中国(深圳)第四届城市土地展上,来自上海、重庆、杭州、厦门、武汉、青岛等在内的约40个一、二、三线城市,携475宗约136平方公里土地在展会上叫卖,但其结果并不理想。尽管如此,地方政府推地卖地的决心依然很大,甚至出现了福州市国土资源局推出7幅地块5幅遭流拍的愈流拍愈要拍的现象。

  客观而言,地方政府出台的政策的部分内容,与中央的政策相冲突或相违背。为刺激开发商拿地,许多地方政府的优惠政策有点乱象,比如有的地方政府通过延缓交款期限或通过改变部分土地性质、提高容积率以变更项目规划等办法,来帮助“老客户”。北京、上海、福州、深圳、沈阳等城市,或采用降低土地出让价格办法,或以提高地块容积率和建筑面积等方式,直接或间接地降低地块的总价或单价,提高开发商的赢利预期。这些城市低价推地的现象,使部分土地价格回到了2006年的水平。厦门政府统一给出的土地出让底价是在基准地价上面上调20%,土地拍卖以楼面地价计算,土地价格包含了除去契税外的所有费用。在开发商土地款未完全缴纳之前,政府还为其发放一个可替代的施工许可证证明。为实现交易,厦门政府甚至向开发商承诺,将来新一轮拍卖同一区域土地的价格一定高于之前出让的土地价格……

  或现纠察风暴

  事实上,虽然一些地方政府为促成多卖地而不断出台“个性化”的政策,在一定程度上松动了当地的土地政策,但即便宏观经济遭遇了金融危机,中央政府对于商品房开发的土地政策却一直没有松动。

  当前,中央《国务院关于促进节约集约用地的通知》政策依然在生效,并没有被废止或被修改。2008年1月7日,国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》指出,严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。这一政策被视为对开发商持地尤其囤地行为威慑力最大的政策之一。

  某些地方政府在实际工作中并没有完全执行中央的政策,若中央政府一旦审查起来,这对一些持有囤地时间过长、超期限未开发的开发商来说,其土地仍有被政府无偿收回或遭受罚款的可能。今年初以来,中央政府多次释放出从严执行房地产开发的土地政策信号,相关部门还出台了文件,采取了相关整治行动。

  4月初,国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春在国土资源部“保增长保红线行动电视电话会议”上称,无论经济、社会发展形势如何变化,建立严格的耕地保护制度、坚守18亿亩耕地红线的根基不能动,严格节约集约用地的标准不能降,土地管理的秩序不能乱。甘藏春表示,近年来一直趋紧的土地供应闸门受到冲击,地方违规、违法用地现象有所反弹,国土资源部大规模的调研督察行动将从今年3月1日持续到11月30日。

  住房和城乡建设部、监察部也联合下发《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》,针对房地产开发中违规变更规划、调整容积率等问题开展专项治理,要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理,重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。

  有理由相信,中央政府一直从严从紧的土地政策,以及正在或即将开展的大规模督察清查行动,也许能够使中央政府的土地政策得到更好更彻底的执行,防止土地市场再次出现过热的现象,促进房地产市场健康发展。

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