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警惕房市购买力梯级衰减效应

2009年06月09日 04:14 来源: 金融时报 【字体:

  徐绍峰

  房地产市场最需要警惕什么?

  不是新一代“地王”的诞生,不是房市暴利仍存,不是房价继续上涨……而是对上述诸多现象将产生深远影响的购买力梯级衰减效应。

  房地产市场是一个对供求关系变化异常敏感的市场。买家众,刚性需求旺,房价不涨都难,烈火烹油的往日房市盛景证明了这一点;观望多,囊中羞涩者增,房价不跌也难,如今的房市正在上演这样的拉锯战。房市究竟向何处走,购买力说了算,有购买力才有需求,有需求房价才能坚挺、房市才能繁荣。

  自中国实施住房制度改革、推行货币化分房政策以来,我国房市一直在刚性需求支撑下一路高歌猛进,而城市化初期急速释放的市场需求,更是导致房价大幅上扬,以至在差不多8年的光景中,房价上涨到了令人咋舌的地步。房价高低原本不应成为市场最关注的焦点,因为高和低都是相对的,我国房市一直没有实现市场化,房价需要一个价值回归的过程。事实上,在价值回归过程中,只要有买有卖,不是人为炒作或房地产商刻意操纵价格,房市就是健康的,用不着过于担心。何况,为了挤除房市中因投机性需求而产生的需求泡沫,国家也采取了不少措施,效果非常明显。

  问题是,当刚性需求释放殆尽,残存的刚性需求和大量的改善性需求究竟还能支撑起多高的房价?

  如果说住房制度改革释放出的刚性需求,能让房价“没有最高,只有更高”,是因为一方面房价一直在恢复性上涨中没有寻找到供需平衡点;另一方面货币化补偿使刚性需求的实现拥有了充裕的货币基础的话,那么,恰恰在这两点上,现在的情况发生了微妙变化。从供需角度看,目前的房价已是供求双方博弈所能达到的最有利于房地产商的平衡点,在房价不变甚至人为涨价、价格严重偏离实际购买力的情况下,天平将不得不悄然向有利于购房者的一方倾斜;从需求实现的基础———货币购买力来看,刚性需求释放完毕后,真正对当前房价拥有购买力的人正呈梯级递减趋势。正是这个梯级递减趋势,值得市场所有参与者高度警惕。

  房市购买力的梯级衰减效应大致是这样的:刚性需求推高房价至最高点,房价高位震荡且略有回落,剩余部分对高房价有承受力的购买力开始观望;房价在震荡后反弹冲高或二次冲顶,观望的剩余高购买力因担心房价继续上涨而快速释放;房价在上述购买力释放完毕后复归跌途,并向能承受次高房价的购买力靠拢,待房价再次反弹时,这批购买力又因担心房价上涨而快速释放;然后房价又在后续购买力无力跟上的情况下再次下跌,并向能承受次次高房价的购买力靠拢。如此循环往复,直至房价与大众购买力达成平衡。在这个梯级衰减过程中,每一次反弹都会将一批残存高购买力消灭,而每一次反弹结束后,房价的新平衡点都将不得不向下漂移。若从这个角度观察,今年3月全国楼市回暖,房地产市场成交量持续两个月放大,以及5月开始,部分城市房价开始出现反弹、一线城市房价甚至出现跳升,都属于上述二次冲顶阶段中,剩余部分观望的高购买力的集中释放。因为伴随着楼价的不断上涨,现在成交量已开始出现高位回落。待残存高购买力释放完毕,房价将不得不开始梯级衰减的下一个循环过程。尤需警惕的是,一段时期以来,楼市成交量增加的同时,退房量也在加大,这从另一个角度显示当前的房市小阳春本质上缺乏真实和强劲购买力的支撑。国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中最值得关注的是,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。一些开发商承认,此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样“光鲜”。

  购买力的梯级衰减效应提醒银行,对当前楼市反弹带来的按揭和开发信贷的快速增长,需要保持理性,房贷风险仍需严防;购买力的梯级衰减,也提醒开发商,房市最好的时光可能已经过去,随着独生子女渐成人口主流以及人口老龄化时代的到来,及时调整房地产开发和销售策略将是大势所趋、潮流所向;购买力的梯级衰减,同样也提醒购房者,追高买房需要理性,否则有可能将自己卷进恼人的漩涡。

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