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警惕政府“屯地”风险

2009年06月11日 06:49 来源: 中国经济时报 【字体:

  王志宏 章林晓

  前不久,有媒体披露,北京市国土局今年计划全市开发储备土地3600公顷,比去年提升70%以上,安排土地储备开发投资1131亿元,确保1000亿元投资目标,实际投资额比去年增加约40%。在当前楼市似乎已经开始转暖,天价地王“重出江湖”的大背景下,北京市如此大手笔开发储备土地自然格外令人瞩目。

  据《北京市2009年度供地计划》,2009年北京土地供应总量在5700公顷左右,其中新增建设用地严格控制在3300公顷以内,鼓励和引导利用存量建设用地2400公顷左右。相对于供应计划中2400公顷的存量,北京市今年拟开发储备3600公顷土地,规模之大显然出乎人们的意料。

  而且,对北京土地市场大体有所了解的人士都知道,一直以来北京土地供应计划的完成并不理想。譬如2005、2006两年仅完成供地计划的35%和59%。2007年较好,北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏,突击完成近50%年度供应量后,终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。然而,2008年未能保持这一良好态势,当年计划供应土地6100公顷,其中住宅用地1700公顷,实际仅供应1468.5公顷,其中住宅用地911.1公顷。

  2009年第一季度,北京市出让土地成交总价为23.02亿元,环比降幅超过八成,同比下降87.3%,成交平均楼面地价为1666元/平方米,平均溢价率依旧处于非常低的水平,仅为1.98%。由此可见,今年第一季度北京土地市场依然维持低迷是不争的事实。

  5月21日,北京市朝阳区广渠门外10号地,虽然经过89轮竞价,最终以10.22亿元、高达起拍价3.4倍的价格被富力地产最终艰难拍得,让人看到了北京土地市场回暖的信心和希望,但是富力总经理张辉的脸上却没有多少轻松和喜悦,相反他却向媒体表示,富力其实不愿意当“地王”,真心希望同行们在竞争时多一点理性,在政府供地谨慎的背景下,避免付出过高代价。而且,诚如北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾在拍卖会后所说,“只有量上来才说明问题。这个地块具有特殊性,而且面积比较小,以此来对北京的土地市场做出预测并不合适。”

  更值得注意的是,北京土地市场融冰之初,是由以国企为首的开发商积极拿地开始的。3月6日,北京金隅嘉业以5373万元竞得石景山区金顶街居住项目土地;3月16日,北京城市开发集团以9974.63万元竞得昌平区回龙观F01地块商业金融项目土地,同时以11113.44万元竞得昌平区回龙观F03东-1、F03东-2地块商业项目土地;3月30日,北京长信达房地产开发有限公司以6620万元竞得大兴区黄村镇电信局线路局改造项目土地。

  在以国企为首的开发商积极拿地的背后,是北京市财政收入在去年三季度发生了惊人的逆转。据北京市地税局统计数据,去年三季度北京各项税费收入较二季度减少93.4亿元,环比下降22%,其中企业所得税减少37.9亿元,房产税减少31.1亿元。北京市财政收入锐减的根本原因,在于经济形势的突变和房地产市场的低迷。

  今年一季度,全国财政收入累计14642.05亿元,同比下降8.3%,支出12810.92亿元,同比大增34.8%,北京市财政收入也没有“一枝独秀”。在财政收入没有大幅增长,供地计划难以完成几乎已成惯例,土地市场又很难说已经完全从低迷走向回暖的大背景下,北京市大手笔开发储备土地实在让人匪夷所思。人们自然要问,这开发储备土地的钱从哪儿来?

  钱似乎来自于银行。有信息透露,不久前北京市土地储备中心已分别与中国工商银行、国家开发银行、中国农业银行等12家银行建立融资关系,共取得银行授信资金额度1245亿元。

  无独有偶,据《海口晚报》最近报道,今年海南省省级土地储备规划计划将达10000至12000亩。根据海南省近期出台的相关规定,土地储备机构利用储备土地为政府投资项目向银行等金融机构融资提供担保的,担保期限最长可达15年,用土地受益权质押贷款筹集建设资金,将成政府最佳融资模式。

  因为楼市回暖传导到土地市场有个过程,再加许多开发商对楼市前景看不清而不愿拿地,即便拍出10亿元天价的广渠门外10号地,在买主北京富力总经理张辉的脸上却也看不到多少轻松和喜悦。

  在这种情况下,我们看到了惊人的一幕:众多国有企业纷纷上场成为拿地的主力军。据媒体近日报道,今年一季度,杭州市出让的15个地块中的大部分土地为杭州市下属各区县国企获得;或地方政府在土地市场低迷状况下,更喜欢用土地去抵押融资,而不愿意降低地价向市场推出土地,据业内人士说,当前这在全国许多地方已经成为一种普遍现象。

  而在银行,在全球经济危机大背景下,出于对企业经营风险的担忧,银行普通出现了“慎贷不惜贷”心理,对企业慎贷而对政府(包括国有企业特别是政府所属的各类投资公司)不惜贷。本轮贷款热潮最大特点,就是贷款主体的“政府化”。有媒体报道,宁波某商业银行一季度新增贷款100%为政府信用类贷款。

  在一季度新增贷款4.58万亿元的激烈竞争中,曾被银监会于2006年上半年叫停的银政“打捆贷款”,再度死灰复燃,而且越演越烈。现在,可说是银行“热面孔”贴政府的“冷屁股”,千方百计地公关,争着向“政府投资项目”贷款。如某银行资深信贷负责人说,在这一轮银行信贷大潮中,大部分资金都流向了政府城投公司等国字号企业,“他们符合政策导向,又和国资、地方财政捆绑在一块儿,银行放贷风险较小。”而事实上,有知情者说,有些城投公司的自营业务收益甚至还不足以支付银行利息。

  众多国有企业纷纷上场拿地,土地市场价格自然不会再下跌了,而政府所属城投公司等国字号企业用土地抵押融资比拍卖土地更能轻松拿到钱,并且能拿到更多的钱,政府储备囤积土地自然也就“不差钱”了,政府当然更有底气不再愿意低价向市场推出土地了;而银行将贷款放贷给政府项目,有着政府财政信用担保,安全性方面似乎也可高枕无忧了。问题就在于,财政风险与金融风险,这两艘“小舢板”捆绑结成的,难道会是“航空母舰”?在大风大浪中抵御风险的能力难道就会因此而成倍增强吗?

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