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90/70政策已完成历史使命

2009年06月12日 04:38 来源: 东方早报 【字体:

  顾建发

  据6月11日《东方早报》报道:在前天上海土地交易市场举行的宝山土地专场推介会上,在未来土地出让过程中,此前在出让文件中强制规定的90平方米以下小户型比例要求被取消。在谈及住宅用地“90/70”比例问题时,宝山区相关负责人透露,这一政策已经淡化。该负责人表示,尽管没有书面文件,但根据上海市有关方面的精神,此次推介的土地将不再规定“90/70”比例。

  所谓“90/70”,是2006年5月,建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定:“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是简称的“90/70”政策。

  然而在国际金融危机引发我国宏观经济衰退,房地产市场更是萎靡不振的背景下,全国各地和中央政府相继出台了一系列房地产救市政策。如今,我国房地产市场还没有出现全面回暖迹象,但是住宅市场出现了全面复苏,在南京、重庆、北京等大城市开始寻求突破90/70的限制之时,上海也开始进行相应调整,其主要原因有以下四个方面:

  首先,“90/70政策”并没有起到应有的作用。实际上“90/70政策”初衷在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中早已说得分明:调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨。尽管想法非常好,住房面积小了,自然总价也就得到控制,老百姓也就买得起房子。然而,到了2007年,纵观全国各大城市,房价皆一路高歌猛进。并且“90/70政策”在执行过程中被严重异化,往往是“上有政策,下有对策”。在上海一些新建项目中,出现“小高层+连体别墅”的开发模式,市场上100-150平方米的住房出现供应短缺。因此“90/70”政策的退出只是时间问题。

  其次,住宅市场出现新的变化。当前,上海住房市场中购房最急切的是刚性需求和改善型需求。刚性需求主要是每年十多万“新人”的需求,而改善型需求主要是那些小房换大房的购房者。这些购房者的年龄多集中在30岁~40岁之间,需要一套合适的住房来满足其一家三口甚至三代同堂的居住需求,显然,90/70的政策,无法满足他们的需求。

  第三、住房保障得到进一步落实。“90/70”政策出台之时,我国住房保障工作还处在起步阶段,在1998-2006年的8年间,全国廉租住房保障户数仅为32万户,从2007年开始我国住房保障得到进一步落实,当年新增68万户,2008年新增153万户。根据《2009-2011年廉租住房保障规划》,总体目标是从2009年起到2011年,争取用三年时间,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。在逐步实现了住房的保障制度后,剩下的住房需求就应该由市场来解决。完全市场化的商品房市场如果政府再规定套型面积大小、中小户型比例,似乎有点画蛇添足。

  最后,家庭结构出现新的变化。目前上海80后的“新人”几乎清一色的是独生子女,相对而言在生活自理方面的能力比较弱一点。因此,所谓的“啃老族”也好,所谓的“照顾型”也好,这已经成为上海未来家庭的一种新趋势,这也正验证了“合久必分,分久必合”的一句古言。因此,对大部分家庭而言,两套大户型的住房只能是奢望,一套适合于两代人或者三代人居住的三居室住宅,正成为人们追求的主力房型。 (作者系上海社科院房地产研究中心研究员)

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