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30年,房价到底涨没涨

2009年06月12日 14:53 来源: 《产权导刊》 【字体:

  ■/任洪源

  任志强在今年博鳌论坛年会上抛出了“房价没涨论”,为高房价问题做强力辩护。

  今年博鳌论坛年会期间,房地产大鳄华远集团总裁任志强在4月17日举行的“调整中的中国房地产市场”分论坛上,抛出了“房价没涨论”。媒体报道后,从专家学者到一般民众,鲜有声援,几乎一边倒地展开多角度驳斥,挞伐之声充斥网络。

  一、“房价没涨论”高调登场

  (一)“房价没涨论”看起来自圆其说

  在回答主持人秦朔关于房地产市场非典型调整的问题时,作为嘉宾之一的任志强先生语出惊人,用一系列数据支撑他的独到见解。任先生认为,首先,1978年我们的GDP大概3000多亿,月工资全国平均28.6元,大白菜2分钱一颗,到现在分别增加了100多倍,而房价同期只增加了16.6倍。和工资收入相比,房子等于没有涨价。其次,以猪肉价格为例进行反证,猪肉从1978年0.88元涨到10元多一点,上涨了10倍左右,因为涨的少,农民养猪赔钱,总出事,所以还要涨。最后,从房屋成本方面说明,过去300元的房子没有土地出让金,如果现在扣掉50%土地出让金,才上涨8倍多,而建安费用上涨了24倍。他还认为老百姓不是没钱买房子,只是因为怕房价会跌,因为50%多是一次性付款,将近6000亿中只有1200亿是贷款。

  (二)“房价没涨论”经不起推敲

  数据推理有时也会骗人。对“房价没涨论”的直接反驳在网络上早已沸沸扬扬,大多集中于以下两个方面。

  一是简单类推结论不可靠。30年来中国经济体制翻天覆地,GDP的内涵、收入与支出的范围不同了,用1978年作参照系没有可比性。抛开这些数据本身的严谨性,只通过简单类比,就得出这样的结论是草率的。1978年我国实行的是计划经济体制,物价没有与市场接轨,没有形成商品房市场,城市居民住房由政府统一分配,等于零价格。一般日常用品如肉、米、油、布,都由政府统一计划供应。医疗和教育的负担对于普通家庭的压力比现在轻得多。我国直到上世纪90年代才确立社会主义市场经济体制,用市场配置的方法来调整计划经济时期扭曲了的价格体系。如此得出工资增加100倍、大白菜涨价100倍,房价增加了16.6倍是脱离客观实际的,30年前后的参照系已经截然不同,在这样前提下的类比也就成了空中楼阁,不具有任何说服力。

  二是以子之矛攻子之盾。大白菜和猪肉不具有真正代表性,没有普遍意义。1978年与现在物价形成体系大不相同。即使选择近一些的时间,与上世纪90年代初期社会主义市场经济体制刚建立时对比,这样的逻辑也站不住。举几个反向极端的例子来印证,当时7000元左右电脑,到现在3000元左右;当时2000多元的普通21英寸彩电,到现在仅1000元左右;当时近万元普通数字手机,现在也就不足500元。按照任先生上面的测算逻辑,房价应该在90年代初期价格基础上大幅回落。

  二、热议“房价没涨论”

  “房价没涨论”受到不同阶层、不同行业人士的关注和解读。截至5月3日,在百度搜索“房价没涨论”,可以找到45200篇条目。大多就事论事地直接反驳,有的还从任先生身份所代表的阶层利益出发,指出其片面性和危害性,也有的表达了支持。

  经济学博士马光远认为,任志强论证的总特点是,每一个论点,用貌似公正的数据来说话,而且,假定大家都是傻子,明修栈道,暗渡陈仓,但根本禁不住专业和常识的推敲。这样一个说话没有多少逻辑,又有明显利益倾向的人占领房地产市场的话语权,出没于各个场合,搞出很多闹剧一样的观点,的确反映了中国房地产市场的病态。劣币驱逐良币,才造就了“任志强现象”,也正因为缺乏戳穿任志强混乱逻辑的对立面,任志强才敢于肆意藐视我们的智商,屡发雷人之语,却又得意洋洋。这无疑是中国经济学界的悲哀。

  资深金融工作者余丰慧认为,在“房价没涨论”本身的荒谬之外,要关注房地产开发商的两个目的:一是误导政府出台有利于开发商的刺激房地产政策。因为这时候政府对于房地产行业政策,正处于左右为难的两难选择境地。在当前经济下滑情况下,政府既想出台促进房地产发展的政策,拉动经济,又担心推高房价,引起百姓不满。二是忽悠百姓认可房价合理,赶快购买。这样高房价继续高,暴利顺理成章、源源不断地流入开发商的腰包。

  北京社会科学院研究员戴建中在稍早前回应任志强质疑《北京社会发展报告(2008—2009)》中关于房价结论时指出,科学研究不像拉抬房价造势,不能忽悠人。在买房问题上不存在刚性需求,住房需求相对而言是弹性的。社会规律与经济规律不可违抗,违反市场规律的高价,涨得越高,摔得越重。随着房价的高企,买得起房的人越来越少,购买力透支情况也愈来愈严重。房价只有真正回落到市场认可的水平,才能使社会获得三赢局面:居民根据自己的经济条件改善居住状况,房地产商得到略高于市场平均利润率的收益,政府增加税收。

  齐鲁晚报刊登冯海宁文章认为,要格外警惕任志强的言论干扰政府决策、影响公共利益。因为任志强并不是在自言自语,而是代表了一个利益群体,而且这个利益群体与公众相比处于强势地位。任志强的偏激理论如果继续下去,既有可能干扰政府决策,也有可能影响楼市稳定,进而把楼市一步步推向深渊。因为任志强极力维护的高房价,曾经隐藏了不少泡沫,即便经过调整现在情况有所好转,但一些地方的房价依然背离其真正价值。高房价如果继续存在,结果只能是消费者买不起,房屋空置面积不断增多。

  全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存在其博客中力挺,认为任志强的博鳌讲话只不过说了实情。说假话受捧,说实话遭殃,这是目前的舆论环境。但楼市是容不得假话、空话、套话的。易宪容等预测之所以失败,就在于一来对行业运作规律无知,二来只拿一个房价收入比的欧美指标说事。问题在于中国的国情特殊,收入不透明,住房拥有率也并非他们借助的资料可以说明的。还有香港太平洋CEO贾卧龙博士也在博客中表达了支持,认为任志强在为房价讨公道。

  三、影响房价的因素是综合性的

  影响房价的因素是多维的,各种因素在不同程度上都发挥了不同的作用。但是,房价是一种价格,说到底,是由供求决定的。

  (一)房价上涨的基本原因

  一是导致需求增加的因素。其中,合理的包括人均收入水平上升,消费结构升级,工业化与城市化快速推进等;不合理的包括投机性需求、各级政府过度依赖房地产拉动GDP和财政收入增长,土地产权不清不合理,房地产商过度造势,暴富阶层增加等因素。

  二是导致供给不足的因素。其中,合理的包括实行严格的耕地保护政策,对各类开发区进行清理整顿,各地加强规划管理等导致的开发土地供给不足;不合理的包括过分强调耕地保护,城乡两种土地所有制度在市场开发中难以协调和衔接,经济适用房、廉租房制度设计不合理,房地产二级市场没有与一级市场有效联动及部分房地产开发商过分囤积土地和优质房导致供给不足等因素导致的开发土地供给不足。还有一些直接影响房价的非供求因素,比如合谋哄抬房价等。

  (二)房地产需求不是绝对的刚性需求

  总的来说,一定时期的房地产供给是有限的。而房地产价格较多受需求决定。要准确判断房地产市场现状及走势,严格区分不同的房地产需求特点是关键。

  一是区分长期需求与短期需求。从长期来看,随着中国改革开放的不断深入,大都市的国际人员跨国流动越来越频繁,房地产价格将与国际市场具有一定的相关性、可比性,有长期发展潜力。从短期来看,房地产相对于其它贸易品,变现能力较差,尤其在资本跨国流动受到管制的国家,这种套利行为并不能保证世界各国价格的一致性,房地产价格更多地要受当地居民可支配收入的影响,受经济发展特定周期的影响。

  二是自住房需求与非自住房需求。自住房需求分为生存必需房与一般自住房两种,各国政府都通过采取各种措施保证生存必需住房的供给,这一类住房属于生存必需,需求价格弹性几乎为零,价格的市场调节不能有效发挥作用。非自住房是指购房并不直接自我使用的住房或商用房。购买非自住房可能是投资或投机。这两类的需求差别较大,对不同宏观调控工具的敏感性不同,尤其是对利率的敏感性差距较大。一般来说,非自住房对调控政策的敏感性较强,且有一定的经济领先性。

  三是当地需求与全国需求、国际需求。某一地区的房地产需求,不仅受当地需求的影响,还将会受国内需求、国际需求的影响。这三类市场需求对房地产影响的深远程度不尽相同。一般来说,当地需求相当稳定,更多的属于自住房性质,国内需求不但有自住房性质,也有投资、投机的成分,某些城市的国内需求有时投资、投机成分更多。而国际市场虽然也有自住成分,但更多的是投资、投机需求,因此需求相当不稳定。

  四、我国房价偏高是不争事实

  在我国,房价偏高是社会各界的共识。尽管不同利益团体偶尔会发出不同的声音,但主流观点依然没有发生任何改变。由于这不仅仅关系到经济发展和财政收入问题,还真真切切关系到千家万户的民生问题,政府在做出相关决策时必须慎之又慎。

  (一)房价水平的一般通行标准

  国际组织提供的合理房价收入比略有不同,世界银行专家认为是4~6,联合国人居中心认为是3~6。综合起来,国际公认的合理房价收入比是3~6。通用的房价收入比计算方式,是以住宅套价中值除以家庭年收入中值。按照国际惯例,当一个地方房价收入比超过5的时候,就被认为该城市房屋购买力极低;超过6的时候,就会被公认为属于房地产泡沫区;超过7以后,就会被国际社会公认为房价最难承受地区。需要指出的是,欧美等发达国家公民用3~6年家庭收入所买到的住房,首先是人均面积比我们人均不足30平方米的水平要高得多。比如,美国一般户均220平方米,相当于人均拥有住房70平方米左右,都是实实在在的使用面积,走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。在2006年初韩国所做的调查中显示,在韩国,要购买住宅,需要6年全部收入,而在美国和英国,分别只需2.7年和4.1年全部收入。

  (二)我国房价仍然处在高位

  中国各个城市房价收入比不平衡。据调查,全国中小城市房价收入比多在6倍以上,属于房价过高范畴;大部分大中城市房价收入比均超过6倍,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过10倍。尽管各方面对房价收入比的计算结果和中外比较尚存争议,但中国房价收入比不合国际惯例是公认共识。恒大地产集团董事局主席许家印在今年全国政协十一届二次会议分组讨论时说,我国的平均房价收入比高达15倍,一些地方过高的房价已经把80%以上的普通居民推出了商品房市场之外,即便勉强买了房的人也背负沉重的经济压力,生活质量受到严重影响。

  (三)抑制炒房冲动不能中断

  目前,我国抑制投机性和投资性炒房的措施不宜有所松动。从近年来我国投机性和投资性群体炒房的资金流构成分析,来源不外乎自有资金、民间借贷和商业银行贷款三部分,资金使用环节大体是自有资金和民间借贷用于首付,之外的购房款则绝大部分以商业银行贷款支付。而且,有不少炒房者的首付款也是通过向商业银行借用综合消费贷款解决的。在继续保护中低收入群体借得起经济适用房贷款的同时,应运用提高首付率、缩短期限等金融杠杆,辅之以必要的税收手段,抑制炒房群体和投资性购房群体的过度投机或投资行为,并引导其尽快抛售持有的投机性和投资性房产。

  (四)降低房价需要共同努力

  房地产开发企业应该适应市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。我国房价有五大交易成本,具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。通常情况下,前两项成本价格变化不大,后三项成本才是真正影响房价的主要变量。目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上,其中土地成本已占到房价的三成,各种税费占到三到四成,企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。因此,一方面,开发商应该合理控制利润;另一方面,地方政府要将土地出让中的短期利益和局部利益让给大众;此外,国家要完善房地产税费体系,取消大部分不合理税费。

  (作者单位:天津市经济发展研究所)

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