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房价逆势抬头 政策措施不能脱节

2009年06月17日 03:38 来源: 上海证券报 【字体:

  马红漫

  房地产市场供求双方的处境正在发生着微妙变化。不知不觉间,开发商竞相打折促销的场面已经消失,两年前彻夜排队买房的街景猛然再现,而温州炒房团重出江湖,并被认为是深圳等地房价大幅反弹的市场推手。

  一系列现象表明,房地产市场正在由最初的交投回暖,逐步演变为新一轮价格上扬,对此,相关调控部门理应保持高度警惕,并事先做出充分的政策安排。不可否认,启动房地产市场有助于迅速达成“保增长”的调控政策目标,然而,历史经验表明,房地产“一业独大”有悖于经济结构的优化、不利于民生的持续改善。当此在楼市价格炒作苗头再度乍现之时,相应的监管当及时跟进。否则,最终经济增长政策的绩效,怕是要南辕北辙。

  以本轮房地产调控政策观察看,虽然前期楼市价格一度回落,但就当下的整体房价水平而言,仍处畸形高位。无论是房价收入比之高,还是租金回报比之低,都确定无疑地证明了这一点。而就在社会各界热盼房价回调至理性范畴、房地产行业回归平均利润之时,楼市复苏的信息再次扑面而来。国家统计局数据显示,今年前5个月,全国商品房销售面积24644万平方米,同比增长25.5%;销售金额达到了11389亿元,同比增长高达45.3%。销售面积已超过了2007年当期的约21100万平方米。

  楼市去库存化节奏加快,一方面是因为在通胀预期中保值增值的愿望扩大了现期需求;另一方面倚重投资拉动经济的政策导向,也在一定程度上放松了开发商们头上的“紧箍咒”,比如近期房地产项目的自有资金比例下调至20%,就在很大程度上缓解了开发商的资金压力。而事实上,前者只代表了部分投资者的市场判断,很难从根本上撼动房价理性回归的趋势,而后者对楼价的催化效应才更加显著。

  统计数据显示,今年1至5月,城镇固定资产投资53520亿元,同比增长32.9%。其中,房地产开发完成投资10165亿元,增长6.8%,房地产开发投资出现积极的变化。5月,全国土地市场“地王”频现,地块大幅溢价成交成为亮点,一线城市地块流拍绝迹。从短期政策效果来看,固定资产投资规模的增长,能够缓解相关制造企业的市场困境,促使GDP等主要经济指标优化,有助于总量调控政策目标的实现。但是,总量指标优化与微观经济结构调整的矛盾,并不会因此而缓解。恰恰相反,如果政策着力点过于偏重于前者,反而有可能会阻碍后者的积极推进。

  我国经济增长模式始终存在消费短板,也正是这一痼疾降低了国内经济应对外部金融市场波动的免疫能力。如今,席卷全球的金融风暴让国内一直奔跑在前的出口“马车”受挫,而投资拉动经济的效果虽然快,却无法形成持续的推动力。缺乏了消费市场的提振,投资拉动的经济增长不过是延缓衰退,无法改变经济增长乏力的本质。房地产业正是这一特殊问题的典型体现。

  回顾1998年以来房地产业的十年“牛市”,其间不仅颠覆了行业周期性发展的规律,也让优胜劣汰的市场铁律失去了效力。房地产“一业独大”的市场格局,意味着其他行业的需求被整体抑制。面对极高的购房开支压力,广大购房者需要通过节衣缩食、甚至穷尽两代人三个家庭的收入来满足住房需求。由此,社会整体购买力被严重侵蚀,房地产一个行业的繁荣与高涨,背后是整体市场内需“马车”的长期沉寂的高昂代价。换言之,如果房价能大幅理性回调,在满足了基本置业需求之后,其他诸如汽车、家电等消费需求都会形成爆发性增长,并无需财政补贴政策的扶持。

  以此观之,如今楼市调整远未到位,行业良莠不齐的格局并未得到应有的改善,再加之金融危机的冲击尚未明显消退,因此当下的中国经济运行状况根本无法容忍房价的再度逆势飙升。倘若在消费需求提振无力的情况下,放任房价再度上扬,必将重蹈覆辙,严重地打击社会消费热情,致使终端经济增长的引擎难以启动。就此看来,前期抑制房价的调控政策尚未达到预想的政策目标,面对房价的松动,相关的监管措施当及时跟进。比如,鼓励房地产投资的政策核心应向保障性住房倾斜,对于房价炒作必须依法严查。

  唯有房价理性回归,才能让“保增长”的政策真正惠及民生。

  (作者系上海第一财经频道主持人,经济学博士)

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