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冯海宁:“地价占房价23%”结论太模糊

2009年06月25日 13:20 来源: 新京报 【字体:

  6月23日,对于备受争议的“地价房价之间的关系”,国土资源部首次以数据给出回应。国土部有关负责人称,国土部调查了620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示,目前中国地价占房价15%-30%,平均为23.2%。(6月24日《新京报》)

  熟悉地产行业的人大概知道,现有的土地出让时有两种情形,一种是毛地出让,另一种是净地出让,这两种情形的出让价格显然是不一样的,不知道国土部门所说的“地价占房价23%”是按毛地出让价格计算,还是按净地出让价格计算?

  如果按毛地出让价格计算,那么是否把土地开发成本与拆迁安置成本计算在内了呢?如果是按净地出让价格计算,大概没有把土地开发成本计算在内吧?事实上,一个房地产项目的市政工程建设,如排洪、排污、供水、供电、供气、通讯、道路建设等,所花费用都要分摊到土地开发成本中去,最终计入房价。

  国土部门有关人士表示,他们每年都会进行地价与房价的调查。但是只掌握土地出让时的初始价格,而不掌握规划中配套建设的内容与比例,还不清楚应分摊到土地成本中的大量实物地租,这样得出的地价与房价之比,过于理论化,并无实际意义。

  中国房价高是谁也不可否认的事实,但房地产的相关利益方至今谁也不愿意承认自己是高房价的受益者,都把矛头指向了对方———开发商说地价推高了房价;而一些部门则认为地价在房价中占很小比例,言外之意是开发商是暴利的受益者。

  实际上,高地价与高房价穿着“连裆裤”,排队买房与抢地大战在楼市同时上演。我们还应该注意到,在房价疯狂上涨的这几年,很多地方政府的供地计划都没有完成,有的地方供地还减少了,如,北京今年计划供应的商品房用地就比去年减少300公顷。这说明高房价的背后,不只是开发商这一个推手。

  □冯海宁(北京 房地产评论人)

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