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上海商报:经适房是价格产权都打折的商品房

2009年06月25日 14:29 来源: 上海商报 【字体:

  社评

  经适房本应是不含有福利的,它的本质是以市场方式来保障中低收入人群在房价高企下的住房权利,它是价格和产权都有折扣的商品房。

  《上海市经济适用住房管理试行办法》今天正式公布。

  自从《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》发布以后,上海市民对此十分关注。关注点主要集中在经适房的准入条件上,在收入、财产、现有居住面积标准上,有相当一部分人对前两个标准认为过低,对第三个标准认为偏小,一句话,就是认为还要放宽标准,让更多的人、让条件虽稍微好一点但仍买不起现在商品房的人也能享受到经适房的“阳光”。

  上海400万平方米6万套的经适房今年下半年有望入市试点,人们都希望加强监督,防止在经适房分配中出现不公正现象,产生腐败,引起民怨。

  的确,人们的担忧和希望是有道理的。最近,武汉经适房分配中曝出“六连号”丑闻,弄虚作假允许不符资格的人申购经适房。而过去,曾有过北京开着宝马前来申购经适房的大户。长期以来,经济适用房被不符合条件的人占有的事在各地一再发生。为此,人们呼吁,一是加强对政府监督,二是经适房不是社会福利房。

  政府当然应该受监督,可是完全依靠监督而避免这类利用职权的舞弊案,监督成本将会很高,且也难堵实全部漏洞。目前各地的经适房的确含有相当福利房的味道,那些舞弊者就是冲着这块福利而去。经适房分配之所以引起那么多的人担忧,那么多人希望加强对政府的监督,有那么多的舞弊案,都是因为经适房中含有无偿的福利。我们认为,这是一个认识上的误区。

  经济适用房是住房保障体系中的重要一环,但它和廉租房不同。廉租房是政府部分或全部补贴给困难家庭的,体现了人人有住房的权利,但是廉租房只租不售。这清楚地说明了在市场经济体制下,政府只是保障困难家庭的居住权利,而不是平白无故地将一大笔公众的财产无偿奉送。这是很公正公平的。

  经适房则不同。老实说,如果不是一段时期以来房价高企,房价与占人口大多数的中低收入人群的收入严重不相符(京沪等地的房价与人均年收入比,将要达到20∶1),经适房一说是不会有的。

  经适房的对象是中低收入人群。经适房由地方政府组织建造、分配(售出),其价格是市场价格的一定量的折扣,其差价由政府付出(其中一种方式是政府少收土地出让金,开发商建造经适房并以经适房价格出售)。既然政府不能白送困难家庭,就更无权奉送给中低收入人群的经适房住户。经适房的产权是受限制的,限制的程度当与其价格折扣相应,而政府的付出其实是以其掌握那受到限制的部分产权形式而收回。对于中低收入人群的经适房住户来说,经适房的修复机制也是存在的,无论何时想取得经适房的完全产权,只要按届时的市场价格补足扣率,经适房就不再是经适房而成为完全产权的商品房了。

  由此可以看到,经适房只是以市场方式来保障中低收入人群在房价高企下的住房权利,它是价格和产权都有折扣的商品房。只要严格了价格和产权都有折扣这一条,那么经适房中就是没有福利的,因而也不会有那么多舞弊、腐败案,也可以放宽标准谁都可以申购(一开始还是要规定标准的),也无必要组织建造专门的经适房楼群、少收土地出让金,只要政府垫付折扣就可;更重要的是,大量经适房的出现可以促使商品房市场回归理性,而一旦房价与大多数购房者的收入相匹配时,经适房也就完成其历史使命了。

  反之,经适房若含福利,非但腐败舞弊无有宁日,而住房对象必逐渐由低收入人群到最后覆盖全部中收入人群,那么中国的房产市场靠少数高收入人群支撑还能继续下去吗?一旦没了房产市场,那经适房价格的参考系数都不存在了,还能有经适房吗?若回到福利分房,那可以想象腐败舞弊将遍地都是。

  一句话,经适房的关键在价格折扣与产权折扣相适应。

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