首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

房地产业:全面转暖,还是虚假繁荣?

2009年06月26日 11:29 来源: 中国会计报 【字体:

  杨雪

  近来,不少上市公司将主业转向房地产,而老牌的房地产公司,如万科、保利等,则频频拿地。这是否预示着房地产行业的全面复苏?《中国会计报》通过采访发现,业内对此并没有一致的认同。

  “春江水暖”上市公司先知?

  今年上半年,房地产上市公司阵营又添不少新军。

  仅6月份以来,就有ST九发、*ST兰宝、*ST中辽、S*ST东泰、S*ST三农、兆维科技等公司,通过资产重组或置换等方式,变身为房地产公司。

  很多人将这种现象与房地产市场的全面复苏联系起来。

  “应该说没有太大关系。”中投证券房地产行业分析师李绍明分析说,很多公司是通过借壳形式上市融资,不能把这类举动与房地产市场的转暖直接联系起来。

  但上市公司变身房地产企业,不管是通过什么形式,应该大多是经过深思熟虑,科学决策的。这种现象至少说明房地产行业对于资本,仍然是有吸引力的。

  某房地产公司高管韩亮把一些公司放弃主业变身房地产公司的原因,归结为“房地产的洗牌完毕,有机可乘”。

  财政部财政科学研究所博士、助理研究员张鹏则表示:“上市公司投资原非主业的房地产领域,最主要的原因有三个:第一,传统主业的投资密度过大,行业利润率较低;第二,房地产行业收益率提升,市场资金充裕,筹资成本较低;第三,国内房地产市场的需求逐步回暖,政策刺激力度日益显现。”

  2009年1月-5月,房地产行业的净利润显著增加,同比上升55%;而在积极财政政策和适度宽松货币政策的推动下,商品房转让的营业税减免条件明显宽松,住房贷款利率大幅下调,有效地刺激了房地产需求,并降低了企业进入房地产领域的门槛,于是大量的上市公司开始涉足房地产领域。

  “但变身房地产公司要谨慎,毕竟房地产行业的经营模式、现金流曲线与普通行业差别很大,盲目转行是很危险的。”韩亮提醒道。

  拿地就等于真繁荣?

  “潜伏”了许久的万科今年在二线城市动作频频,一系列的攻城略地似乎意味着其新一轮“囤地”计划的再次启动。

  无独有偶。富力地产10.22亿元竞得北京广渠门外一块宝地;绿地公司12亿元刷新今年上海土地出让总价纪录;保利地产3.85亿元获得北京密云一居住项目。

  今年5月以来,我国土地成交量快速增加,许多城市的土地成交量是去年同期的几倍。房地产企业大量屯地的行为,一方面推动了土地价格的恢复性上涨,另一方面也表现了企业对于未来房地产市场的信心。这能否得出房地产行业全面繁荣的结论?

  “答案肯定是否定的,因为土地只是房地产公司的原材料!”韩亮分析老牌房地产公司频频拿地的原因,一是先前房地产公司由于对“拐点论”的恐慌心理,将2008年以前的土地基本都以跳水价格卖掉了,手中的土地资源消耗殆尽,必须拿地;二是一些优质土地,由于公司现金流出现问题而经常流拍,但是现在许多房地产公司已经恢复元气了,自然不会放过竞买这些优质土地的机会。

  张鹏认为,房地产行业的全面转暖依赖于诸多因素的综合作用,仅靠拿地一项不足以支撑。“当然,首先是土地市场交易活跃程度和企业土地储备情况;其次是房地产增量市场的交易情况,第三是房地产存量市场的交易情况。”另外,国家宏观经济政策,包括财政、货币、外资和行业振兴等政策的取向和力度,以及房地产市场有效的自主性需求能否稳定并保持持续增长也非常重要。

  复苏之路尚有变数?

  “量价齐升是关键,各种数字都表明现在房地产行业已经全面复苏,这也将成为下半年的趋势。”李绍明乐观地表示。

  从新房的交易情况来看,2009年1月-5月,北京新建商品房的成交价格开始出现明显的回升,月度间的环比呈现出良性增长的势头;成交量也大幅上升,较2008年同比增长近1.4倍,而较2007年的高位也增长了24%。除北京外,天津、上海、广州、深圳等国内一线城市的新建商品房的成交量也都呈明显上升态势,月度间的成交价格环比也开始转向小幅正向增长。至少从表面上看,我国房地产增量市场开始出现明显的复苏迹象。

  上市公司1月-5月份的公告已然好看了许多。以招商地产5月份的公告为例,2009年5月份公司实现销售面积69.7万平方米,销售金额64.1亿元,分别比2008年同期增长19.3%和19.7%。

  “繁荣并非一路坦途,有可能会二次探底,不排除价格再次出现反复。”韩亮表示,尽管他们的楼盘是推出一栋就空一栋,但在整个经济面依然不明朗的情况下,他依然保持谨慎。

  显然,业界对房地产后市的判断尚存在分歧。

  著名经济学家郎咸平日前表达了他的担忧,“目前楼市回暖现象,原因是大量实体经济的避险资金进入楼市。”

  国际金融危机下,国内相关产业尚处于艰难经营阶段,而房地产市场的坚挺和收益率就成为国内资本获取收益的首选目标之一。

  在张鹏看来,这种收益性投资的内在基础是投机,而其最突出的特点就是不稳定。

  “虽然不能说房地产现在是虚假繁荣,但至少是上涨的根基不牢靠。”张鹏说。

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册