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房地产勿蹈两年前覆辙

2009年06月27日 11:38 来源: 中国经营报 【字体:

  郭田勇

  中国经济已企稳向好,这大概已成为当前学术界、业界乃至政府部门的一致性判断。

  事实上,经济之所以能够呈现企稳甚至向好之势,政府投资这只“看得见的手”所发挥的作用可谓居功至伟。但投资拉动毕竟不是长久之计,或者说,当政府这只“看得见的手”撤出之后,依靠市场机制和微观主体的那只“看不见的手”能否接过接力棒,这或许是未来经济向好是否具有长期可持续性的关键。我想,此前学界对于未来经济走势V、W、U、L等不同走势的激辩,也正是基于对此问题的担忧。

  那么,接力棒要交给谁呢?由于经济危机后西方需求的减弱,外需恢复到两年前的高点恐不现实;消费增长尽管有所起色,但由于体制、收入等方面的因素,短期内还难以担纲;新能源、低碳经济是未来经济发展方向,但却远水难解近渴。因此,现实来看,房地产或可成为拉动经济的重要增长点。房地产业关联上下游,一旦购房需求能得到不断释放,将对钢铁、水泥、建材、家电等相关产业带来拉动,其对整个经济增长产生重要的拉动作用。

  我国楼市在经历一年痛苦调整之后,近期普遍出现了回暖走势,各大中城市商品房成交量不断扩大,价格也开始了上涨,被喻为“小阳春”。当然,这轮楼市行情也引起了业内外专家的不少争议,从购房需求的真实性、交易量的有效性、未来楼市发展的可持续性,各种争论和质疑之声此起彼伏。基于对房地产市场在当前经济增长中重要性的认识,对此次房地产市场的“小阳春”要多一些呵护、少一些苛责,要汲取两年前房地产市场暴涨暴跌的教训,引导需求持续地、长久地释放,以使得“小阳春”能够变为“艳阳天”。

  回顾两年前的这轮楼市泡沫,当居民的购房热情开始释放之时,开发商的暴利心理随即出现,不断抬高楼价,而楼价的走高又进一步强化了购房者的预期,在买涨不买跌的心态驱使下,大量投资性、投机性买盘蜂拥而入,而政府作为卖地一方本身就是既得利益者,银行也倾向认为资产价格上涨会降低其贷款风险。因此政府与银行对价格持续非理性上涨的不闻不问也使得房地产市场在短时间内自我燃烧、自我膨胀并迅即陷入接近崩盘的僵局。

  因此,反思这一过程,对当前的房地产市场持续向好的走势,要合理引导,防止价格大起大落。首先,开发商要放弃暴利心理,努力挖掘各类居住需求。一个健全的房地产市场应由自住性需求、改善性需求、投资性需求共同支撑,单独依靠某一方面的需求是难以持续的。从长期来看,刚性需求进一步构成市场转变推力的能力会越来越小,而中产阶层的改善性需求将是住房消费的主力。因此,要活跃房地产业,就需要改善性需求的进一步释放。房地产企业应该看到这种趋势,根据市场和需求变化,主动采取措施,如适度加大地段、环境、户型等方面更为优越住宅的开发比例,并将楼盘以合理的价格卖给购房者。

  其次,政府要摒弃短期利益,引导房价在合理水平上形成均衡。确切地说,未来房地产市场将步入“平民化时代”。这就要求政府不能只盯住卖地收入,而要充分利用政策性住房调剂住房的市场价位,以政策手段引导房价预期。保障性住房和限价房等政策性住房的大量入市,固然会分流商品房的市场份额,但同时也会对房价尤其是中高端商品房价格起到平衡、稳定作用,从而引导开发商开发中低价商品房,以整体房价的合理均衡来促使购房需求的不断释放。

  银行则继续支持房地产开发企业合理的融资需求,合理加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度,并对有实力、有信誉的房地产开发企业的兼并重组提供融资支持和相关金融服务。

  各方协调努力,才能使购房需求在合理均衡的价格水平上持续释放,而不是去简单重复“其兴也勃焉,其亡也忽焉”的故事。也唯如此,才能使房地产市场成为拉动中国经济的有效增长点,也才能使以其为代表的民间投资力量接过政府的接力棒。

  作者为中央财经大学教授

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