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房地产市场已经有泡沫了吗?

2009年07月01日 03:17 来源: 上海证券报 【字体:

  ⊙北京大学光华管理学院金融学 副教授 张翼

  目前所谓欧美适用的一些定量分析的标准都无法应用到对房产价格判断上。因为,在中国影响房产的价值的因素要复杂得多。我们就从供求两个方面做一些定性分析。

  首先,房产是一个稀缺资产,城市市区面积是很有限的。而我们的人口密度远大于美国等国家,城市化的进程仍将继续,还有很多人要进城,对房子的需求将持续强劲增长。同时随着收入的增加,有房者还要换更大更好的房子。需求和供给的矛盾还很突出。同时,城乡发展的不平衡,大城市和小城市发展的不平衡在相当一段时间内仍将存在。在美国,城市的就业机会固然能吸引很多人,但是城乡差别没有如此巨大。不少人乐得在农村或小城市生活,因为基本的设施和服务没有非常大的区别。并不是非得住在纽约、洛杉矶才能享受幸福生活,甚至是相反,因为美国的大城市又脏又不安全。而在中国,情况截然不同:全国的有钱人都来北京上海买房子,全省的有钱人来省会城市买房子,全县的有钱人来县城买房子。北京、上海有无法比拟的资源优势。比如说,就业机会,教育和医疗。

  同时,我们可以不持有股票,虽然周围的人持有股票并赚了钱会给我们压力。但是大家恐怕都渴望房子,而且越大越好。我们的文化也强调所谓“成功人士”拥有房子,而不是“租”房子。很多人用房价和租金的比例来判断房价是否是泡沫,可是这并不符合中国的文化。

  因此我们看到即使在地产交易清淡的时候,一些地产项目价格稍有下降,销售量很快大幅提高。我们不能简单地用当前的租金或者美国和其他国家的房价和收入比来判断国内的房价是否是一个泡沫。如果要参考,还得看看文化差不多的亚洲的日本,韩国,和台湾地区。

  房产价格看起来这么高,那么多少人买得起呢?应该说实际上很多,13亿人中,富人的比例虽然不大,但绝对数目要比我们感觉中的多很多。难怪世界各国人都说,买奔驰宝马和抢购珠宝首饰等奢侈品的中国人最多,中国逐年富裕起来的购房者的基础是很雄厚的。

  从更宏观的角度来讲,房地产对GDP的贡献是很大的,地方政府的财政收入也有赖于地产的发展。因此很难预期在相当一个阶段内,政策会对房地产进行真正的抑制。我们预计中国仍将保持较快的经济增长,全球金融海啸的影响有限。这是由于中国经济还处于比欧美低的发展阶段,增长模式的层次也较低。我们要获得GDP的增长要比欧美容易得多。中国经济的持续增长也会支撑房价上涨。很多人用欧美经验来判断我们的经济增长和房地产,实际上这里没有太大的可比性。

  感情上我们希望房价能有较大的回落。然而我们并不能容易地找到房价将显著下降的理论支持。我们很难想象已经很高的房价会象2006——2007年那样超高速上涨,但是我们预计房价仍然将上涨。只要房地产市场的根本要素没有发生改变,经济增长模式没有根本的改变,这个大的趋势将不会改变,虽然短期的波动难以预测。

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