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任志强:土地成本上升推高房价 责任不在开发商

2009年07月01日 11:21 来源: 东方早报 【字体:

  ===地产火爆现状===

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  ===专家声音===

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  地产高温下有隐忧房地产勿蹈两年前覆辙房地产业全面转暖,还是虚假繁荣?

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  任志强

  正当统计局和国土局对土地在商品房开发中到底占多少比例的调查未公布结果时,由国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院共同编写的《2008中国城市地价状况》报告公布了40个重点城市地价房价比为二至四成,并创造了一个新名词“成本地价房价比”。根据这份报告,他们认为是“房价预期影响地价”而不承认是地价在推高房价,甚至认为“土地升值转化为房企利润”,以此想将房价升高的责任推给开发商。

  什么是成本地价房价比?赵松所长解释为:从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比——即为成本地价房价比。

  似乎所有官方的研究机构都在犯着同一个错误,他们都只会按计划经济的计算方式静态地计算土地供给的初始价格,即土地获取时的楼面地价周长不变,测算土地占房价的比重。只知道土地附着时间的变化可能会升值,却不知道持有这些土地时,这些土地的成本也在提高,持有土地是要支付持有成本的。专家们梦想着用“物业税”来加大住房的持有成本,难道不知道土地的持有也有成本?

  购买土地时有契约税、未建成之前有土地使用税、购买土地有建设期的资金成本,还有不少于5%的不可销售面积的地价分摊,再加上土地增值税,开发商卖房子时,计算房价时,总不能不计这些成本吧?那这些因取得土地而产生的费用难道不是地价中的组成吗?

  住房市场也处于这样一种悖论中,政府总想收取更高的土地收入,也想从房地产中收取更多的税收。但如果政府从土地和税收中收取得太多,那么开发商又如何生产低价的普通商品房呢?然而经济学的道理似乎并不被重视,土地部门对成本土地房价比的解释似乎认为土地在房价中所占的比重并不高,因此开发商可以生产出更廉价的房子。如果这些研究人员能实际地看看市场中的二手房房价都在随着周边一手房的土地价上升而水涨船高,就会知道市场追求利润最大化的经济学道理了,至少二手房并不是开发商在获取“土地升值的利润”吧。

  最可恨的是许多专家级的研究人员们并不按经济规律与市场实践将真相告诉民众,反而用表面现象来掩盖事实真相。这岂不让市场经济越来越向计划经济倒退,让政府在开发成本的构成公开中成为众矢之的。(作者系华远集团总裁;本文摘自其博客;原题:越描越黑)

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