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周义兴:供求关系决定房价是有前提的

2009年07月01日 16:12 来源: 中华工商时报 【字体:

  ■周义兴

  没有有效的住房保障制度,没有真正的市场化机制,就不会有真的供求决定关系,可以说这就是当前国内房价形成关系中的“市场”与“不市场”的关系。当然房价也不会例外!

  日前,国土资源部公布一项最新调查数据:全国土地价格占房价比例平均为23.2%。而今年全国两会期间全国工商联一份报告中提供的数据显示,土地成本占到房地产开发成本的58.2%,开发商对成本控制无能为力。针对此前业内对于地价推高房价的指责,国土资源部表示,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素,决定房价的关键因素或根本因素是供求关系。

  对此,可以不用怀疑,无论是国土资源部这次所公布的最新国内房价地价比例数据,还是国土资源部将此国内地价数据与国外相关数据的比较,无非就是要证明、并让社会公众相信,一段时期来的国内地价房价比是合理的。但笔者认为,国土资源部在此同时显然忽略了国内房地产市场的具体环境对房价的决定性影响。

  首先在房价形成机制上,在理论上谁也不会怀疑,在市场竞争有效的市场条件下,不但对房价,就是对其他商品与服务价格的形成,其中能够起到决定性影响的肯定是市场供求关系。但在此要指出,而且也是众所周知的,经济学理论的原理成立,或者说其原理的有效性总是要依赖一定既定条件的。这也就是说,如果离开了相应既定条件,即便是已为人们所公认的经济学原理,也会因此失去公理的光辉而变得荒谬不堪。对此具体就以国内的房价形成来说,现在恐怕国内八九岁的小孩都知道这样一个事实,即国内现有的土地供应是由地方政府所主导决定的,同时绝大多数公众也相信,影响地方政府土地供应数量的动力也并非是市场需求,而恰恰是行政对土地出让金与税收的需要。所以在此国内具体房市语境下,国土资源部一句决定房价的是供求关系断语,显然不但有将行政机制取代市场机制之嫌,而且也不免让人觉得,这与国内房市的真实状况相距有十万八千里之遥。

  还有从制度影响关系看,任何制度的有效性,总是与其他社会制度之间有着相互影响、相互依赖的影响关系。就此同样就国内房价形成为例,谁都知道,在国外是有比较完备的住房保障制度来为市场化房价配套的,而相比之下,在国内住房保障还很不完备的条件下,简单地将国内外不同制度条件下的地价房价比例数据作比较,不仅没有可比性,相反还不能不让人觉得这是一种错误行政理念的暴露,或反证。因为其中道理很简单,如果在住房保障有效性缺位的前提下,结果必将会把一些本应享受住房保障的社会弱势群体赶向价格昂贵的商品房,由此带来的不仅是社会公平的缺失,而且还是市场供求关系的扭曲。所以就此可想而知,如果没有符合社会公平要求的住房保障,也就是“不市场”的住房保障制度完善,就不但谈不上会有真正市场化的地价房价比例,更不会有真正的市场化供求关系所决定的房价。

  所以,结论或许应该已经很明确:没有有效的住房保障制度,没有真正的市场化机制,就不会有真正的供求决定关系,可以说这就是当前国内房价形成关系中的“市场”与“不市场”的关系。当然房价也不会例外!(

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