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盛大林:新“地王”扇了谁耳光

2009年07月02日 06:30 来源: 每日经济新闻 【字体:

  6月30日,具有国资背景的中化方兴以40.6亿元拍得北京广渠路15号地,该地块成为北京新“地王”。这意味着该地块的楼面地价高达15000元/平方米,楼盘售价至少需要在2.5万元/平方米以上才能有利润。业内人士称,新“地王”将助推东部房价,北京将提前进入“3万元房时代”。

  在时隔一年多之后,“地王”终于又开始改头换面了。在北京的这块新 “地王”上,光楼面地价就超过了1.5万元/平方米!看到这个数字,我不禁暗暗为北京人叫苦,同时我也想起了一个人——那就是国土资源部副部长鹿心社。就在几天前,鹿副部长在国新办举行的新闻发布会上公开表示:国土资源部的调查表明,目前中国地价占房价成本的平均比例只有23%,“地价推高房价”之说没有根据,也没有道理。他说,“地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定性因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。”

  不知道那个23%的数据是如何得来的,但一个个鲜活的例子就在眼前。如果在北京新“地王”上建起的住宅价格超过3万元/平方米,那么,地价占房价的成本也就超过50%。虽然这些“地王”都是比较极端的案例,但地价占房价比例只有23%甚至更低的商品住宅实在难觅踪影。

  当然,决定房价的关键因素是供求关系,但这一市场规律一般是在成本基础之上发挥作用的——无论供求关系如何变化,商品的价格都不会低于它的成本,除非发生严重的经济危机并导致非正常的赔本大甩卖。成本是价格浮动的底线,这个底线高了,价格就不可能低下来。就拿北京的这块新“地王“来说,如果楼面地价只有1万元/平方米,那么房价就可能控制在2万元/平方米以下;而楼面地价达到1.5万元/平方米,房价就不可能低于2.5万元/平方米——这是供求关系所不能改变的。

  商品价格的上涨主要源于两个方面的作用:一是成本的推动;一是需求的拉动。相比之下,前者是刚性的,后者是柔性的。就房地产行业来说,地价显然是成本构成中最主要的一项。近年来,房价的不断攀升既有需求拉动的因素,也有地价推动的因素。在很大程度上,房价就是由地价推高的。因此,要控制房价的过快上涨,一方面要保障供应、力避供不应求;另一方面则要有效地调控地价,而平抑地价的最有效手段也是扩大供应。对此,相关部门必须要有清醒的认识,不能光顾着地价而把调控房价的责任都推给市场。

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