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小产权房:剿灭还是招安

2009年07月03日 14:05 来源: 《观察与思考》 【字体:

  国土资源部6月10日的声明,其核心为:1.深圳的《决定》值得肯定,并对全国其它城市有一定的借鉴意义;2.深圳的《决定》不是对小产权房开禁;3重申对小产权房的八字方针:坚决制止,妥善处理。

  ■魏雅华

  新闻事件:

  深圳小产权房合法化破冰?

  2009年5月30日,深圳市四届人大常委会第二十八次会议通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。(以下简称《决定》)。

  该《决定》中说:“经普查记录的违法建筑,除未申报的外,符合确认产权条件的,适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益,在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后,按规定办理初始登记,依法核发房地产证。”

  许多媒体对这个《决定》是这样解读的:这个《决定》标志着深圳的农民房和统建房(统称小产权房),即将从幕后走到台前,转正为可以上市交易的商品房。或简单地说,深圳启动了小产权房合法化的大门。

  国土资源部说:媒体误读了深圳市的《决定》

  2009年6月10日,国土资源部紧急发表声明说,“深圳‘小产权房’转正”说法属媒体误解,深圳是处理国有土地上的违法建筑,而不是“小产权房”,“小产权房”问题政府必须坚决制止,妥善处理。

  6月9日下午,国土资源部组织会议,专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅对深圳处理农村城市化历史遗留违法建筑有关情况的汇报。

  国土资源部认为,深圳市人大作出的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,处理的是国有土地上的违法建筑,这与其他地区在农民集体土地上违规违法建设的,向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。有关媒体报道深圳将发首个小产权房“准生证”,是对《决定》的误解。

  同时,深圳市人大出台《决定》,一揽子解决深圳市历史遗留的土地利用中的违法违规问题,符合深圳市发展实际,国土资源部应予支持。深圳市依法妥善处理历史遗留的各类违法用地问题,对全国其他地区解决城乡违法建筑,也具有一定的借鉴意义。

  针对社会上关注的“小产权房”问题,国土资源部有关负责人指出,“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念,实质是违法建筑无产权,它不仅违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,也是违反相关政策的。针对各地出现的“小产权房”问题,从1999年到 2008年,中央、国务院三令五申,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

  该负责人建议,地方各级政府,积极稳妥依法解决城市建设管理历史遗留,或现存的城乡土地利用中的违法难题,依法处理“小产权房”问题。

  据悉,国土资源部正在加紧起草致各省市国土资源管理部门的《通报》。拟通报深圳人大《决定》符合深圳实际,是处理国有土地上的违法建筑,而不是“小产权房”,准确引导舆论导向;同时要求各地主动向政府汇报,坚决制止、查处新建“小产权房”,统筹协调规划、国土、建设等有关部门严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑的行为。

  国土资源部的这个声明,其核心为:

  1.深圳的《决定》值得肯定:并对全国其它城市有“一定的借鉴意义”。

  2.深圳的《决定》不是对小产权房开禁。

  3.重申对小产权房的八字方针:坚决制止,妥善处理。

  小产权房合法化牵动中国

  社会不同利益集团的神经

  鹏城的“小产权房新政”一发布,就像是谁朝雀儿窝里戳了一棍。立刻,中国房地产界舆情民情国情一片哗然。

  2009年的中国房地产界,似乎没有比这更大的事了。因为这是一个非常敏感的话题,它牵动着中国社会不同利益集团最敏感的那根神经,它涉及到中国社会不同利益集团的利益重新洗牌。

  让我们来听听他们都是怎么说的—

  房地产商说

  首先是“卧榻之侧岂容他人酣睡”的房地产商们。房地产商的头号大嘴任志强是这样说的:“买小产权房如同偷东西。跟抢其他人的钱没什么区别。”

  他说,小产权房是贼,是强盗,必欲除之而后快。结论是:掐死他!

  潘石屹则文明多了,他说“买小产权房如同把庄稼种在别人家的地里”。尽管这话与任志强异曲同工,一唱一和,但这话逻辑上有点问题,“把庄稼种在别人家的地里”未必便不合法。如果这地是租来的呢?

  他们的愤怒是可以理解的,小产权房合法化的确让他们的利益受到了伤害,因为他们的地是买来的,而且买得很贵。小产权房和商品房的建设成本不一样。可他们是中国最富裕的一批人呀,要他们让点儿利,这要求似乎也不过分。

  其实房地产商们也不必这么小气。

  小产权房实际上对商品房有威胁,但威胁不大,因为小产权房的地理位置大都很差,大都在远离市区的城乡结合部,周边环境很差,远离商业区,交通不便,医疗上学上班都很不方便,竞争力很差。

  再说,房地产商们何不换一种思路,尽管农民们有地有钱,可他们缺少房地产开发的专业知识,农民们要盖房,但离开了房地产商还是不行。为什么你们不可以顺势而为,与农民们合作,多一块溜马场,不好吗?

  地方政府说

  鹏程的“小产权房新政”让地方政府喜忧参半。

  如果对小产权房开禁,必然会使地方政府掌控的土地专营权受损,卖地的收入在地方财政上所占的比重很大。这可不是个小事。这个口子无论如何都不能开。于是,2009年6月10日国土资源部的紧急声明,便体现了各地地方政府这一利益诉求。

  而且,对小产权房开禁,必然会使国土资源部掌控的土地专营权受损。在这一点上,国土资源部与地方政府的利益是一致的。

  国土资源部重申了对小产权房的八字方针:坚决制止,妥善处理。这话是说给地方政府的。

  “坚决制止”便不必说了,“妥善处理”是说,要“依法行政”。

  说到此处,我们便不能不说济南的强拆小产权房风暴,这绝非“妥善处理”。

  在《循环经济促进法》中,有一条非常引人注目的新规定:

  城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者,应当采取措施,加强建筑物维护管理,延长建筑物使用寿命。对符合城市规范和工程建设标准,在合理使用寿命内的建筑物,城市人民政府不得决定拆除。

  仅此一条,便足以使强拆小产权房的暴力执法认定违法。

  还有,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六章《法律责任》,所授权的最大权限是:“没收违法所得,并可处以罚款”。

  该法的《法律责任》并未授权“拆除”,所以“拆除”小产权房是违法的。而后来,济南的强拆风暴也中途夭折,由于强烈的舆情民情国情的抨击,而中途铩羽。这是一。

  二来,想过强拆风暴的后遗症吗?强拆风暴过后,多少人因此而倾家荡产,多少人因此而流离失所,这种动用包括装甲车在内的公安、武警、刑警,所激化的大规模的社会矛盾冲突、仇恨和对抗,将会如何影响社会的安定,国家的长治久安吗?

  好好儿地领会国土资源部重申的,对小产权房的八字方针:坚决制止,妥善处理。这话是说给地方政府的。

  CCTV说

  2009年6月6日,中国最权威的声音—中央电视台《新闻周刊》以《房改,别遗留新的历史问题》为题,对深圳的《决定》作了非常精采的评论。

  首先,靠卖地来维持地方财政本身的合法性便很可疑。

  《中华人民共和国宪法》第十条规定:

  城市的土地归国家所有。

  农村和城市郊区的土地,除法律规定归国家所有的以外,属于集体所有;

  所以,农村的土地是法定的农民集体所有的土地。农民享有对土地完整的的产权,即不受侵犯的财产权,处置权。

  对此,国嘴白延松评说,农民们发现,政府低价征收了农民的地,高价卖出,发了大财。那么,农民自己为什么不能用自己的地盖房赚钱呢?

  白延松的话符合《宪法》精神,既符合法律,又符合法理。这个道理就这么简单,这么好懂。问题是为什么就不作此问,不讲这个道理呢?

  老百姓说

  更多的人对这件事振奋不己。

  买了小产权房的人,住在小产权房里的人,心中充满了喜悦,不必再为此担惊受怕了,小产权房有了转正的希望。其实他们不必担这个心,既然“妥善处理”,那么就不会“粗暴简单”。

  再说了,人家住的房子也是通过合法交易取得的。人家住的房子,不是抢来的,不是偷来的,凭什么动不动便威胁,要扒了人家的房子,让人家流落街头?私有财产的神圣,私有财产的尊严,私有财产的不可侵犯,法律的善良原则,法律的正义原则,法律的公平原则,到哪里去了?

  因为买不起商品房而对小产权房充满幻想的人,看到了希望。小产权房的价格仅仅是商品房的三分之一,小产权房比经济适用房,比限价房还便宜呀。他们的住房梦随着小产权房的合法化,在快速走进。他们能不充满期待,能不充满喜悦吗?

  如果,小产权房的合法化正式启动,势必会对商品房的价格购成冲击,想要购买商品房的人会从中受益,他们能不充满期待,充满喜悦吗?

  而己经买了商品房的人,他们买贵了,他们觉得自己吃亏了,他们就不高兴。可这毕竟是己经过去了的交易,而且房价的涨跌对于买房自居的人,是没有意义的。对他们的伤害仅仅是心理上的,不具有实质性的伤害。几句话就能让他们重新快乐起来。

  这么看,让己建成的小产权房通过一定的程序,转为合法的住房,没什么不好,不是吗?

  深圳的小产权房

  如何处置小产权房,我们不能不先调查小产权房的现状。只有摸清了小产权房的生存现状,才有可能对小产权房作出正确的处置。

  对于这一点,白延松说:有关部门对小产权房的现状进行了调查,调查中发现,小产权房的问题比原先预想的要严重的多。

  究竟有多严重?

  深圳市国土资源和房产管理局2008年初完成的一项全市住宅状况调查显示:在深圳的住房构成中,农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房,占71%。深圳农民房有33万栋,面积超过3亿平方米。

  仅仅一个深圳,我们估且将单位自建房、政策性住房排除在外,仅农民建设的小产权房便多达“33万栋,3亿平方米,占住宅总量一半。”事情是如此严重,真如白延松所说,“问题比原先预想的要严重的多。”

  白延松接着说:现在的小产权房,己不是过去的概念上的小产权房。

  那么,让我们看看现在的,2009年夏天的深圳的小产权房到底是个什么样子。

  深圳宝安龙华东环路附近,有一群4栋32层高楼,占地面积约4000平方米左右,这个楼盘的规模很大,地下5层是大型购物商场,旁边还规划了学校和咖啡馆。那是座巍峨而雄伟的大楼盘,该楼盘己经成为当地地标性建筑。

  这个大型楼盘名叫“华侨新苑”,属于龙华街道牛栏前村。附近相当热闹,各种商铺、饭馆儿茶秀食肆,一应俱全,还有一家快餐店。另外,菜市、超市、商场、停车场都有,停车场收费和深圳关内一样,每小时5元。

  售楼的宣传单张上是这么写的:“带电梯,占据龙岗最繁华地段,距离国美电器、天虹商场、麦当劳、赛格电子市场步行只8分钟,距3号线地铁双龙站仅5分钟时间!三房二厅,送简装修,仅售16万元!”

  可以想像,“三房二厅,送简装修,仅售16万元!”这段话有着什么样的诱惑力。

  这个价钱让人感慨万千,其实中国的商品房是很便宜的。就这个价,房地产商们己经大有赚头了。

  该楼盘打明叫响,是小产权房,只有村委会印发的房产证,是百分之百的小产权房。买房人还可以申请5年的贷款,当然不是向银行,银行是不可能为小产权房发放贷款的,而是向村委会申请,于是,村委会把该银行赚的钱也赚了。说不定,为这事儿银行心里还很不是滋味儿。

  这件事说明了两点:一是村委会多么富有,一是村委会多么自信。

  售楼小姐说,“我们最长贷款期限是5年,利率按照银行利率下调前算。”

  这里需要解释一下,现在银行房贷可以打7折,一般是4.5%左右,而去年初的房贷利率是6.6%左右。也就是说,村委会的利率比银行现行的房贷利率要高2.1%。可面对如此便宜的房价,高出的这点儿利率真的微不足道。

  每天前来买楼看楼的人络绎不绝,赶潮一般。

  售楼小姐接待购房人的第一句话是:“我们这是小产权房,只有集体房产证。”

  整一个姜太公钓鱼。

  售楼小姐介绍说,“华侨新苑”的均价在4000元/平方米,单位面积从30平方米到150平方米都有,最贵的150平方米的大套间,单价6000元/平方米以上。相比之下,根据深圳市国土资源和房产管理局在网上公布的数字,3月15日,宝安区的一手房均价是8786元/平方米。便宜了一半还多。

  这里4栋32层的高楼,是2008年12月开盘的,2009年年底前交楼,目前有两栋已经售罄,剩下的两栋也已经卖了一半。当然其中有一部分是属于分配给当地村民的。

  而在宝安龙华东环路上的另外一家小产权房也盖到了24层高。

  小产权房:剿灭还是招安?

  白延松所言不谬,因为这段话很重要,我们再重复一遍他所说的话:有关部门对小产权房的现状进行了调查,调查中发现,问题比原先预想的要严重的多。

  如北京,在售的小产权房已占市场供总量的20%;这个数字显然是个缩了水的数字。北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区,房价多在每平方米2500元至4000元之间,仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。

  北京有句俚语:

  如果你有30万,你可以在北京的二环内买到20平米的房子;如果你运气好,也可以在五环内买到40平米的房子,或者六环内买到45平米的房子。而在五环外的“小产权房”,你用这笔钱则可以买到近100平米的房子!

  再如西安,小产权房已占市场总量25%~30%。

  何况“法不责众”是一条全世界都必须遵守的重要的法理。那将会陷政府于不义。

  也许,小产权房的成都模式,为我们如何妥善处置小产权房,提供了一条思路?

  从2004年,成都市政府逐步对全市150万亩宅基地全部进行整理,政府在中心城区198平方公里的区域内,规划建设用地和生态用地,集中拟修建175个农民住宅小区。借助新居工程,成都市有200多处小产权房正在开发、销售,占到市场供应的20%左右。

  以“北湖印象”为例,按照规划面积500亩,建筑面积80万平方米,可以容纳2万人居住。其所在的同乐村经村民大会投票表决,成立了集体资产经营公司—乐迪投资有限公司,全体村民将1600余亩土地托管给乐迪公司,进行新型社区建设与集中流转。

  随后,乐迪公司以招标方式,确定四川祥普实业公司全额投资修建住房、商场和医院等设施,工程竣工交付后,乐迪公司将社区住房的35%用于对外租赁,租金用来支付建筑方的投资成本与建设应得收益。

  在成都遍地开花的小产权房背后,有着政府掌控的身影。

  一位政府官员透露,成都市委市政府下一步将着手解决“农民安居工程”的产权问题。这样看,下一个解决“小产权房”合法化的城市,有可能是中国西部的成都。而成都的条件己水也到了,渠也成了。 ■

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