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新“地王”再催房地产泡沫?

2009年07月05日 09:05 来源: 华夏时报 【字体:

  本报记者 李叶 郝英 北京报道

  北京房地产随着夏季的到来进入“火热”状态,开发商疯狂高价拿地,北京市土地储备中心的数据显示,6月进入土地出让的高峰期,方兴地产以40.6亿元人民币的高价将广渠路15号地纳入囊中,“地王频出”的时代再度到来。土地成本升到了15000-16000元/平方米,房价怎能不涨?有业内人士认为北京正在提前进入3万元房时代。新一轮房地产泡沫是否出现?这成为了舆论关注的焦点。

  正方

  天价地王的出现是新一轮房地产泡沫开始的标志。新地王的产生,势必会让房价上涨,让房地产的泡沫越来越多,给房地产未来的发展埋下隐患。

  北京联达四方房地产经纪有限公司董事总经理杨少锋:

  随着地王的频频出现,房价一路看涨,新一轮的房地产泡沫肯定会出现。近期频频出现的新“地王”,将毫无疑问地成为助推房价的关键原因。之前广渠门外10号地块被富力地产以15100元/平方米的楼面地价拿下,加上建安成本、财务成本和营销成本,这个地块住宅至少需要28000元/平方米才能有所盈利,所以该地块一成交,数日内周边项目普涨10%。

  这一轮房地产迅速回暖的根本原因,从房地产市场自身来看,一是首付下调释放出了大量的刚性购买需求;二是年前房价的大幅下调让许多购房者认为抄底时机已到;三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策起到了刺激需求的效应。而最根本的原因是当前的货币政策。银根的放松使得众多的房企脱离了资金链断裂的危机,由此有了大幅提价的勇气。以北京楼市为例,进入5月,新开盘的项目几乎都提高了价格。

  我爱我家控股公司副总裁胡景晖:

  天价地王的出现是新一轮地产泡沫开始的标志。第二季度的房价飙升且部分区域二手房房价超过2007年房价最高时期。我们清楚地知道购房者大多是自住购房、改善型购房,对于他们来说这么高的房价是承受不起的,加上投资客不会轻易入场,这样的价格就显得更加势单力薄。虽然现在的宏观经济越来越好,但是在很多方面还是存在着许多不确定的因素,这时拍出这么高的价格,是非理性的。

  我爱我家认为,第一,政府应该加大土地供应量,改变目前土地饥渴的状况;第二,土地的出让不应该是以拍卖和标价出售的形式存在,而是应以招标的形式出现,应更多地考虑购买方的规范、对房价的影响、土地使用等综合考核。新地王的产生,势必会让房价上涨,让房地产的泡沫越来越多,给房地产未来的发展埋下隐患。

  上海易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭:

  就目前的房地产市场情况而言,房地产泡沫肯定会产生的,尤其是中部大城市。这对于房地产市场而言不是好事,不利于市场的健康运转,目前市场的投资投机需求不断涌现,这样一来可能就会导致短期市场价格往上走,而甚至会出现成交量下降的有价无市局面。四五月份,房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外,投资性需求加快进入楼市,高端物业销售明显活跃。

  至于政策什么时候会出来,我个人认为,在市场极度膨胀时政策会出来打压,最快是今年四季度,最慢是明年。

  反方

  如果在如此宽松的货币政策下,房地产市场没有反应,那反而是非常糟糕的事情。不能说房地产市场的回升就一定是出现了新的泡沫。

  北京大学经济学院副教授、金融学系副主任吕随启:

  地产泡沫的争议是始终存在的,经济比较热的时候泡沫现象是广泛存在的。目前,政府如此大力度的财政政策相当于往经济体系中注入了非常多的水,水位的升高是非常正常的现象。房地产价格的回升我们应该理性看待,难道说其他领域价格都上涨了只有房地产不涨就一定是最好的事情么?并不是这样的。如果在如此宽松的货币政策下,房地产市场没有反应,那反而是非常糟糕的事情。不能说房地产市场的回升就一定是出现了新的泡沫,房地产市场的回升是在原有基础上的回升,要说出现了泡沫也是历史遗留下来的。这次广渠路15号地的天价拍出是有内在原因的,首先,京城土地区别于中小城市,土地是寸土寸金的,其次该地块具备诸多先天优势,价值含量高。开发商是看中了这块地的商业价值才愿意出高价竞拍,具有一定的特殊性,现阶段拍出高价是比较正常的,没有必要安上泡沫化的概念。

  国金证券资深策略分析师曹旭特:

  6月30日,广渠路15号地成为北京新“地王”。其实这个价格并没有超出预期,平均每平方米1.6万元属于合理范围,如果是两万、三万那么可以说是高价地王。其实这次的地价一看总量40多个亿,确实不是个小数目,但是只要看一下每平方米的单价,基本上是在合理预期的范围之内,并不存在大泡沫。

  目前土地市场的确有一点过热的情况,但是具体新一轮泡沫会不会出现要看国家的宏观政策,现在国家对房地产的支持力度和金融货币政策,都使得房地产逐渐由冷变热,货币政策如果不紧缩,房价会继续上涨,现在房地产企业不缺钱,房价至少年内还不会下跌。在金融危机的背景下,国家发了大量的钱,银行也放了大量的贷款。这些钱大多数都流到了房地产市场,购买土地。后续国家肯定会有相对政策对待房地产市场,泡沫是否会出现也主要看国家的宏观调控政策力度。

  北京亚豪房地产综合运营服务机构市场总监郭毅:

  现阶段开发商购地意愿增强是市场回暖加大了开发商对后市信心的直接表现,开发商的资金来源分为几方面:一是销售回款;二是银行信贷;三是其他一些融资渠道。从现在来看,只要是资信程度高的大型房地产开发企业,资金实力还是很强的,空置房的大面积消化同样缓解了开发商的资金压力。现在并不能确定天价地王的出现就是新一轮地产泡沫的开始,房地产业受政策调控影响比较大,如果市场反弹势头过于强劲,引起决策层收紧政策,市场之后会怎么走目前很难说。但是像广渠路的两块地还有亚奥那块地高价拍出,还是稀缺位置的区域价值起到了作用,可以说受政策影响会比较小,但郊区地块高价拍出就很有可能受到政策的较大影响。

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