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“房倒还须还贷”曝房市基础不牢

2009年07月06日 04:00 来源: 新快报 【字体:

  6月27日,上海的“莲花河畔景苑”在建商品楼“戏剧性”地整体倒覆,引起了舆论的关注,7月4日多家媒体以《楼房垮了,房贷还得继续还》做了后续报道:某银行信贷部人士向记者透露,“虽然客户也是受害者,不过这不影响银行和借款人之间的债权债务关系。抵押物不存在了,但是仍可以追索借款者的其他财产”。

  单单是这个题目就已经引爆了舆论:“不公平,房子都没有了,还要交钱”、“要钱没有,让银行去住倒掉的房子吧”……民众从情感上实在无法接受。

  从法律上条分缕析,老百姓按揭买房其实是两个法律关系:一是,老百姓向开发商买房子;二是,老百姓从银行那里贷款,以此笔贷款作为购房款,而房子则作为贷款的抵押物。

  所谓抵押,即当你不能履行还款义务时,银行方面对于房子有优先受偿权。简单地说,当你不能还款时,银行依一定程序将房子拍卖,所得的钱款优先用于偿还贷款。要特别说明,所谓银行有权“收”房子,是一种民间不严谨的说法,银行并不能取得房子的所有权;而且拍卖所得的钱款,如果多于你的欠款,银行必须将剩余部分交回,可见银行不是获得了房子的所有权,要不然拍卖所得就应全归银行。反过来说,如果房子所拍卖的钱,还不够还贷款,你还得还债。总之,你欠银行的是一笔钱,而不是一套房子;银行也只能拿回贷款,而不能获得房子的所有权。

  明白这个法律原理,再看上海倒楼事件。房子已经倒掉,意味着房产商应负违约责任。但之前,在办按揭时,你已经从银行借到了钱,这笔“真金白银”的债务不可能随着房子的倒掉,而一笔勾销,所以即使房子倒掉,偿还贷款的义务也必须履行。至于“房贷险”,那并不是财产险,那是在出现风险时,保障银行能够收回贷款的保险,受益人不是购房者。打一个比方方便大家理解:如果你借亲戚的钱买房子,现在房子倒了,你可以不还这笔钱吗?

  那么买房人岂不是失了房子又失钱,遭受两笔损失?这就涉及到赔偿责任问题。

  从理论上说,房产商必须承担买房人的所有损失,退还购房款(包括购房人取得的银行贷款)、按揭利息支出、税费损失、律师费用等等。购房人以这笔赔偿来偿还银行,以此终止与银行的借贷关系。这时购房人就没有损失了。

  但事实并非如此,撇开购房人倒房之后的心惊肉跳的精神损害、办手续的时间损失不提,房价已经上涨,原来的钱买不到同样好的房子了,这种“期待利益损失”在司法实践中很难得到支持。还有那些没有倒的大楼也遭受“无形损失”。虽然,官方表示这些房子不会倒,经检验之后这些大楼可能“物理上”是合格的,但经过倒楼事件,这批房子将来肯定价格会走低,这就形成一笔无形的损失。对这种损失的索赔,也同样难以得到支持。

  由“房倒还须还贷款”引发的民愤,并不仅仅是一个对法律误解的问题。在百姓的心目当中,房产业是由房产商、银行联合起来对老百姓的博弈,甚至背后还有政府那只若隐若现的手。

  当房地产被很多地方列为支柱产业,被寄予“保八”、抗危机的重任时,是否意识到要夯实房地产业的“基础”?这就是:公开透明的房产开发制度,而不是官商不分的灰色地带;保护弱势方的公平的房产交易制度,而不是让房产商、银行予取予夺,买房者任人鱼肉。

  (作者系法律工作者)

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